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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/10/22-22/10/28）45個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交420萬(wàn)平米，環(huán)比+6%；其中，一二線環(huán)比+2%、三四線環(huán)比+44%；10月截至上周一手房月成交同比-29%，較9月-15pct；其中，一二線同比-19%、三四線同比-65%，分別較9月-9pct和-35pct。上周14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交114萬(wàn)平米，環(huán)比-2%；10月截至上周累計(jì)成交同比+32%，較9月+19pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)131萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比1.25倍，最近3個(gè)月（22年7-9月）分別為1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面積為9,754萬(wàn)平米，環(huán)比-0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署持續(xù)落實(shí)好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回穩(wěn)向上；央行副行長(zhǎng)潘功勝調(diào)研中債增，強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資支持力度；統(tǒng)計(jì)局公布1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.4萬(wàn)億元（-8.0%），商品房銷(xiāo)售面積10.1億平（-22.2%）；央行公布2022Q3末個(gè)人住房貸款余額38.9萬(wàn)億元（+4.1%），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.7萬(wàn)億元（+2.2%）。因城施策方面，上海臨港放松限購(gòu)，符合條件的非滬籍社保滿一年可在臨港購(gòu)房，工作年限由一年降至六個(gè)月；寧波進(jìn)一步放寬落戶，70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶、取消繳納社保要求。公積金額度提升：哈爾濱、神農(nóng)架、廈門(mén)、北海等。購(gòu)房補(bǔ)貼：哈爾濱、自貢等。集中供地方面，成都推地48塊，成交44塊，溢價(jià)率約3.3%；無(wú)錫推地13塊均以底價(jià)成交；徐州推地16塊均以底價(jià)成交；后續(xù)將供地城市：北京、深圳、杭州、常州、無(wú)錫。江西住建廳力爭(zhēng)將南昌從集中供地城市名單中調(diào)出。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：前三季度歸母凈利潤(rùn)：萬(wàn)科171億元（+2%），保利發(fā)展131億元（-4%），金地集團(tuán)33億元（+1%），建發(fā)股份36億元（+6%），濱江集團(tuán)21億元（+55%），新城控股33億元（-43%），華僑城1億元（-96%），首開(kāi)股份-6億元（-181%），華發(fā)股份21億元（+3%），中國(guó)海外發(fā)展?fàn)I業(yè)利潤(rùn)258億元（-34%），招商積余4.7億元（+24%），新大正1.5億元（+26%）。融資方面，招商蛇口發(fā)行50億公司債券，分別為40億/2.60%/3年和10億/3.12%/5年；大悅城發(fā)行公司債15億/3.13%/5年；華潤(rùn)置地成功30.01億CMBS/4.0%/10年。旭輝集團(tuán)公告公司股份、債務(wù)證券、認(rèn)股權(quán)證及衍生工具于10/27上午九點(diǎn)起短暫停止買(mǎi)賣(mài)。龍湖集團(tuán)吳亞軍辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，獲委任為公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)，陳序平升任公司董事會(huì)主席。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌8.16%，滬深300指數(shù)下跌5.39%，相對(duì)收益為-2.77%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第29位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：首開(kāi)股份、萬(wàn)澤股份、深深房A、卓朗科技、海南高速，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為萬(wàn)方發(fā)展、榮豐控股、天房發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)、金地集團(tuán)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌8.59%，滬深300指數(shù)下跌5.39%，相對(duì)收益為-3.21%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為6.9/6.0倍；物管22/23PE均值分別為10/7倍。
　　投資分析意見(jiàn)：中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷(xiāo)量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩?lèi)似于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開(kāi)，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A、新城控股；推薦：H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。