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策略：供給側(cè)邏輯持續(xù)演繹，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國企及頭部民企
　　即使行業(yè)基本面下行，但22年以來部分國央企在資本市場上表現(xiàn)優(yōu)異，市值依然創(chuàng)新高，拿地戰(zhàn)略5年來首次成為股價(jià)表現(xiàn)核心變量。我們認(rèn)為2023年需求市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，同時(shí)也可期待更多政策釋放，因此當(dāng)前具備融資優(yōu)勢和土地儲(chǔ)備的房企有望在2023年迎來更多的成長空間，建議繼續(xù)關(guān)注相關(guān)央國企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
　　行業(yè)：供給側(cè)改革初見成效，但修復(fù)裂痕尚需時(shí)日
　　2020年以來房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革初見成效，居民杠桿率穩(wěn)步下行，監(jiān)管部門表態(tài)房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為后續(xù)政策空間可以抱以更加積極的態(tài)度，但行業(yè)和企業(yè)修復(fù)尚需時(shí)日。2022Q1-3新房市場均延續(xù)21年下半年以來的調(diào)整趨勢，新房累計(jì)銷售額同比-26%，改善型需求成為主流。二手房相對更具韌性，已率先開始修復(fù)之旅，房價(jià)仍處于下行區(qū)間，但核心城市堅(jiān)挺。庫存層面，狹義庫存絕對量持穩(wěn)，但去化率重回高位。土地市場熱度成交量收縮，長三角等區(qū)域土地出讓占比提升，個(gè)別地方政府通過提升推地質(zhì)量、取消限價(jià)等措施鼓勵(lì)投資。
　　政策思路：三個(gè)托底——穩(wěn)需求，托信用，保交樓
　　穩(wěn)需求：年初至今，各地方政府政策放松頻次明顯增多，因城施策力度不斷加大，逐漸向高能級城市蔓延。政策呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：逐步解放主流城市限購區(qū)、優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策、房貸利率加速下行、存量房政策多管齊下、“因城施策”與租賃、生育等國家導(dǎo)向結(jié)合；托信用：以信用保護(hù)工具、中債增信為代表的融資支持政策持續(xù)加碼，彰顯對民企最后護(hù)城河的堅(jiān)守；保交樓：這是供需兩端穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。7月以來從中央到地方均有相應(yīng)的密集舉措，專項(xiàng)借款有望成為紓困活水。鄭州作為紓困樣本城市，三季度以來持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工。
　　2023年核心判斷：2個(gè)視角看待需求和投資
　　2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較大的不確定性，我們基于保守（政策保持當(dāng)前力度）和積極（政策空間進(jìn)一步打開）兩個(gè)預(yù)期來展望。保守預(yù)期下，我們假設(shè)行業(yè)沿著當(dāng)前的政策框架前行，預(yù)計(jì)明年銷售面積、銷售額、新開工面積、施工面積、竣工面積以及房地產(chǎn)投資同比增速分別為-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，積極預(yù)期下，經(jīng)濟(jì)不確定性消除，將帶來銷售投資的修復(fù)提前，我們預(yù)計(jì)前述指標(biāo)同比增速分別為5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和0.3%。
　　企業(yè)：國進(jìn)民退格局進(jìn)一步演繹，物管承壓而代建新興
　　2022Q1-3百強(qiáng)房企銷售額同比降幅在4月創(chuàng)出年內(nèi)最大值后震蕩修復(fù)，9月收窄至30.7%。國企銷售復(fù)蘇明顯優(yōu)于民企，且兩者的差距持續(xù)拉大。整體融資環(huán)境未見明顯改善，2022年以來再次出現(xiàn)凈償還。央國企相對民企的融資優(yōu)勢仍在進(jìn)一步凸顯。拿地策略上，民企投資進(jìn)一步收縮，地方城投平臺(tái)加大托底力度，龍頭房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。建設(shè)類央國企拿地積極。受地產(chǎn)下行、經(jīng)濟(jì)承壓等多重因素影響，22H1上市物管公司規(guī)模擴(kuò)張、財(cái)報(bào)表現(xiàn)、多元服務(wù)等方面的情況不甚理想。央國企業(yè)績和估值同樣優(yōu)于民企。代建業(yè)務(wù)方面，多重催化下規(guī)模加速擴(kuò)張，我們認(rèn)為未來有望保持較快增長。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)