>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：中債增支持再擴(kuò)容，新房成交弱二手房改善-221106
| 上傳日期： |
2022/11/7 |
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| 格式： |
pdf 共29頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/10/29-22/11/4）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交418萬(wàn)平米，環(huán)比-3%；其中，一二線環(huán)比+2%、三四線環(huán)比-34%；11月截至上周一手房月成交同比-26%，較10月-3pct；其中，一二線同比-17%、三四線同比-68%，分別較10月+2pct和-21pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交119萬(wàn)平米，環(huán)比+3%；11月截至上周累計(jì)成交同比+37%，較10月+4pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤144萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.23倍，最近3個(gè)月（22年8-10月）分別為0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面積為9,718萬(wàn)平米，環(huán)比-0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.5個(gè)月，環(huán)比下降0.2個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，劉鶴指出要把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)寧吉喆指出積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。行業(yè)政策方面，央行行長(zhǎng)易綱表示，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)“軟著陸”；交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，介紹發(fā)債融資相關(guān)進(jìn)展。市場(chǎng)方面，2022年10月，CRIC公布的50家房企單月銷售金額4,877億元，同比-34%、較前值-4pct，地產(chǎn)銷售“銀十未現(xiàn)”。因城施策方面，上海規(guī)范租賃行為，南京浦口區(qū)將實(shí)施房票制度；購(gòu)房補(bǔ)貼：衢州、義烏、河南正陽(yáng)、九江等；公積金額度提高：廈門、南寧、泰安、鄂爾多斯、撫州等。集中供地方面，蘇州出讓18宗地塊均以底價(jià)成交；南通出讓16宗地塊，成交9宗；后續(xù)將供地城市：蘇州（12/5），南通（12/5），徐州將集中供地。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：1-10月銷售同比：保利發(fā)展3,631億元（-21.1%），萬(wàn)科A 3,468億元（-33.4%），綠城中國(guó)1,624億元（-26.3%），越秀地產(chǎn)911億元（+11%），新城控股1,030億元（-46.6%），中國(guó)海外發(fā)展2,326億元（-23.1%）。融資方面，萬(wàn)科A發(fā)行25億元公司債券/3.45%/3+2年期；龍湖集團(tuán)提前償還2023年到期之部份銀團(tuán)貸款51億港元、并發(fā)出提前償還2023年到期的部份銀團(tuán)貸款34.5億港元的不可撤銷通知；大悅城發(fā)行15億元公司債券/3.13%/5年。股權(quán)回購(gòu)方面，ESR耗資約2,598萬(wàn)港元回購(gòu)約187萬(wàn)份股份，股份占比0.04%；綠城服務(wù)耗資約1,331萬(wàn)港元回購(gòu)383.8萬(wàn)份股份，股份占比0.12%。增減持股方面，龍湖集團(tuán)控股股東Charm Talent于公開(kāi)市場(chǎng)增持700萬(wàn)股股份，并買入本金2,300萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)。此外，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)擬向不超過(guò)700名激勵(lì)對(duì)象授予5,000萬(wàn)至1億股限制性股份，占發(fā)行后股本3.04%-5.91%，授予價(jià)格7.01港元。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.61%，滬深300指數(shù)上漲6.38%，相對(duì)收益為-5.77%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第31位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：西藏城投、珠江股份、數(shù)源科技、*ST銀億、萬(wàn)業(yè)企業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為保利發(fā)展、電子城、*ST松江、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲6.08%，滬深300指數(shù)上漲6.38%，相對(duì)收益為-0.29%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為7.2/6.4倍；物管22/23PE均值分別為11/8倍。
投資分析意見(jiàn)：中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹?guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開(kāi)，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A、新城控股；推薦：H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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