>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評：預計地產(chǎn)金融緊縮暫時終結-221113
| 上傳日期： |
2022/11/13 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事項：
中國人民銀行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。
評論：
相比于前期出臺的需求端政策，此次央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，對行業(yè)金融收縮進行糾偏，預計行業(yè)緊縮周期暫時結束。前期政策主要集中于需求端，但在行業(yè)縮表、城市庫存高企、房價存在明顯壓力的背景下，小幅降低購房成本的方式難以有效扭轉地產(chǎn)困局，反而更多房企陷入了螺旋縮表的循環(huán)。此次政策方向聚焦于穩(wěn)住房企負債端，1）資金壓力相對較小的國央企，前期因對高負債率下拿地性價比的擔憂，而被動加入去庫存大軍，此次去庫存壓力得到緩解；2）對于資金壓力較大民企，存量融資的合理展期，負債久期拉長，現(xiàn)金流壓力得以減輕。預計行業(yè)金融收縮周期暫時告以段落，庫存去化壓力也得到了一定緩解，供需關系惡化的負反饋得到遏制。
微觀層面的有效融資渠道在打通，信托支持房地產(chǎn)合理融資成為最大亮點。政策糾偏的效果取決于落實情況，需要遵循微觀主體的利益訴求。1）無論是支持開發(fā)貸，還是支持優(yōu)質房企的債券發(fā)行，其資金對象主要是低風險偏好資金，過程中的主要痛點并不在于金融機構缺錢，而在于需要有優(yōu)質抵押物保證資金的安全。此次銀行及債券渠道繼續(xù)優(yōu)化，除階段性放松兩集中限制外，信用增進機構在抵押率、費率等方面預計都將有所優(yōu)化，將為有優(yōu)質資產(chǎn)的房企提供更大支撐。2）此次更大的亮點在于，對信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求的鼓勵。歷次在周期底部，真正給房企支持的是以信托等渠道為代表的高風險偏好資金，這部分資金往往以非標準化形式尋找高風險高收益項目，托底地產(chǎn)周期底部。此次對信托等資管渠道的融資放松，解決了高風險偏好資金與高風險房地產(chǎn)資產(chǎn)的匹配問題，預計高風險偏好的資金將逐步進入行業(yè)，起到從緩解流動性壓力到推動資產(chǎn)價格企穩(wěn)的效果。
需求端政策空間進一步打開，預計房貸利率仍有進一步下降空間。政策提出“合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限”，為進一步降低居民購房成本及門檻打開空間。如果以房價保持穩(wěn)定倒推，低租金收益率與高房貸利率的組合，實際會侵蝕居民的自有資本。換言之，過去的低租金收益率和高房貸利率的組合暗含了居民對房價上漲的預期，所以，即使在房住不炒的框架下，預計房貸利率仍有較大下行空間。
金融機構參與保交樓配套融資仍以市場化、法制化原則開展，但對于貨值足以覆蓋后期投入的項目預計將加速推進。對于貨值足夠的項目，主要是短期資金及利益相關主體的協(xié)調的問題。此次政策對商業(yè)銀行為保交樓提供配套資金提供了明確的支持：1）商業(yè)銀行可在開發(fā)貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目；2）項目銷售回款應劃入在主融資行或其他商業(yè)銀行開設的項目專用賬戶；3）明確“后進先出”原則；4）向專項貸款支持項目發(fā)放配套融資，在貸款期限內(nèi)部下調風險分類；4）對新發(fā)配套融資形成不良的，相關機構和人員已經(jīng)禁止的，可予以免責。上述政策將在微觀層面打消配套融資的后顧之憂，預計保交樓推進將提速。
對銷售基本面的傳導仍需時間，但可以開始關注房企融資—土地市場—商品房市場的傳導過程。無論是擬合土地市場熱度和住宅市場熱度的關系，還是測算百城土地成交金額和商品房成交金額的季調環(huán)比，都可以發(fā)現(xiàn)，土地市場筑底都在商品房市場筑底之前。這不僅反映了房企加杠桿驅動經(jīng)濟的宏觀邏輯，也反映了居民購房具有更強的羊群效應的微觀邏輯。此次對地產(chǎn)縮表的糾偏，使得接下來對地產(chǎn)行業(yè)的分析可以回歸至驗證房企融資—土地市場—商品房市場的階段，也是驗證經(jīng)過長期縮表后，地產(chǎn)微觀傳導機制是否仍有效。但與歷次房企融資放松不同，本輪房企預售資金仍處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)，預計在保交樓壓力下，也難有實質松動，從而決定了商品房銷售金額反轉的上限。
關注資金壓力大幅緩解的民企及混合所有制企業(yè)，以及2022年擴張的二線國央企。1）無論是存量債務展期，信用增進債的發(fā)行，還是信托渠道的放開，資金壓力大幅緩解的民企及混合所有制企業(yè)最受益，預計本輪將出現(xiàn)明顯修復，關注金地集團、新城控股等；2）2022年逆勢擴張的二線國央企，預計未來將更大概率兌現(xiàn)拿地收益，關注中交地產(chǎn)等；3）頭部國央企將受益于行業(yè)總體壓力的減輕，關注保利集團、招商蛇口等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。
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