>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第45周周報：新房成交降幅再度擴(kuò)大，“第二支箭” 、金融16條提振市場信心-221114
| 上傳日期： |
2022/11/14 |
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| 3065KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周新房成交同比降幅擴(kuò)大、二手房成交同比增速下滑，土地市場同比量漲價跌，但溢價率同環(huán)比上升。
核心觀點(diǎn)
本周新房成交同環(huán)比降幅擴(kuò)大，二手房成交同比增速下降。43城新房成交面積265.8萬平，環(huán)比下降25.7%，同比下降42.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大22.3個百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-29.1%、-24.1%、-11.6%，同比增速分別為-30.3%、-40.1%、-32.5%，一、二、三線城市同比降幅擴(kuò)大了15.3、17.2、27.5個百分點(diǎn)。15城二手房成交面積131.6萬，環(huán)比下降7.2%，同比上升42.1%，同比增速較上周降低了12.1個百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-16.7%、0.9%、-11.0%，同比增速分別為3.1%、82.1%、49.1%，一線城市同比增速下降25.4個百分點(diǎn)，二、三線城市同比增速分別上升了5.8、0.3個百分點(diǎn)。
新房庫存面積環(huán)比上升，去化周期同環(huán)比上升。14城新房庫存面積為1.0億平，環(huán)比上升0.8%，同比上升2.8%，去化周期為13.8個月，環(huán)比上升0.3月，同比上升2.1個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為1.3%、0.7%、-0.4%；去化周期分別為11.0、12.5、14.9個月，環(huán)比上升0.3個月、0.0個月、0.4個月。
土地市場同比量漲價跌，溢價率同環(huán)比上升。百城土地成交建面3945萬平方米，環(huán)比下降1.2%，同比上升47.1%；成交土地總價554億元，環(huán)比下降53.2%，同比減少19.9%；樓面均價1404元/平方米，環(huán)比下降52.6%，同比減少45.6%；溢價率5.44%，環(huán)比上升497.8%，同比上升156.6%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為56.1億元，同比上升33.2%，環(huán)比上升13.3%；凈融資額為-25.6億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為56.1億元，同比上升106.9%，環(huán)比上升13.3%；凈融資額為0.7億元。民企國內(nèi)債券未發(fā)行債券，總償還量為26.3億元，同比下降52.3%；凈融資額為-26.3億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為10.2%，較上周上漲9.6個百分點(diǎn)；相對滬深300收益為9.6%，較上周上漲15.4個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為12.86X，較上周上升1.2X
北上資金對有色金屬、家用電器和銀行加倉金額較大，分別為49.12、25.51和20.19億元。對房地產(chǎn)的持股占比上升0.06%（上周下降0.12%），凈買入-11.83億元（上周凈買入-3.67億元）。
投資建議
本周央行公布社融數(shù)據(jù)，10月居民中長期貸款新增332億元，同比少增3889億元（9月同比少增1211億元），少增幅度環(huán)比大幅提升，居民中長期貸款明顯走弱，購房需求仍然較弱。不過本周我們也看到了部分高能級城市小幅松動，北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋兩地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）雙限購正式取消，杭州對首套房的貸款部分認(rèn)定條件、二套首付比例及房貸款利率進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。我們認(rèn)為一線城市、強(qiáng)二線城市放松釋放強(qiáng)信號，首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸等信貸政策調(diào)整，限購范圍的調(diào)整等多個維度仍有進(jìn)一步發(fā)力的可能。本周交易商協(xié)會發(fā)出“第二支箭”，擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持，總支持規(guī)模2500億（后續(xù)可擴(kuò)容）。我們認(rèn)為此次政策有望直接增強(qiáng)和穩(wěn)固優(yōu)質(zhì)民營房企的主體信用，有助于引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好，促進(jìn)民營房企的融資修復(fù)。此外，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布金融16條支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央自上而下從信貸、信托、債券等多渠道、多方位支持地產(chǎn)融資，同時明確了“財務(wù)總體健康，短期面臨困難的企業(yè)”均可享受債券增信支持，且有困難償還的，可合理展期，對于部分此前市場預(yù)期不佳、短期資金有壓力的房企，起到了主體信用增強(qiáng)、資金支持的作用。
我們認(rèn)為，供需兩端新一輪寬松的想象空間正被打開，地產(chǎn)板塊有望迎來修復(fù)。雖然當(dāng)前行業(yè)基本面并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，但“第二支箭”+金融16條政策力度顯著，較大程度地提振了市場信心，對受困的優(yōu)質(zhì)民企主體也產(chǎn)生了積極推動作用。同時，隨著近期北京、杭州等地的出現(xiàn)限購、限貸調(diào)整，后續(xù)我們有望看到更多高能級城市需求端政策的進(jìn)一步寬松和滲透。我們建議關(guān)注：1）穩(wěn)健的龍頭央企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強(qiáng)度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。2）邊際收益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企（含混合所有制房企）：龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、綠地控股、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。
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