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專題視點
　　NAV估值的關(guān)鍵在于評估底層資產(chǎn)的公允價值，主要采用收益法作為評估工具。NAV估值是公募REITs主要估值方法之一，主要用于發(fā)行上市階段。NAV定價可分為三步，分別是：評估底層資產(chǎn)公允價值、計算NAV和確定發(fā)行價格。其中，底層資產(chǎn)價值評估是關(guān)鍵，主要采用監(jiān)管層明確提出的收益法作為評估手段。收益法可分為直接資本化法和現(xiàn)金流貼現(xiàn)法兩類。1）直接資本化法，計算方法為預(yù)測未來12個月的NOI除以適用的Cap Rate（資本化率）；2）現(xiàn)金流貼現(xiàn)法，計算方法為預(yù)測底層資產(chǎn)價值未來各年NOI，再將未來所有NOI折現(xiàn)即可得到資產(chǎn)當(dāng)前價值。
　　REITs市場表現(xiàn)
　　本周REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌1.89%。本周產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌1.66%、下跌2.22%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌1.62%、下跌2.42%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌2.45%、下跌1.98%、下跌1.59%。近一個月，REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)2.25pcts。本周領(lǐng)漲的公募REITs為華夏北京保障房REIT，漲跌幅為0.79%。
　　REITs成交額
　　本周REITs成交額為15.48億元，環(huán)比-9.84%。其中，產(chǎn)權(quán)型成交額環(huán)比-13.23%；特許經(jīng)營權(quán)型成交額環(huán)比-6.06%。產(chǎn)權(quán)型REITs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型成交額環(huán)比-11.08%、-11.47%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs成交額環(huán)比-5.95%、-13.51%、1.36%。
　　REITs換手率
　　本周REITs換手率為0.92%。其中，產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型換手率為0.83%、1.19%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型、保租房型換手率為0.60%、0.36%、0.87%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs換手率為1.23%、1.00%、1.28%。
　　投資建議
　　積極參與投資，重點關(guān)注保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs。我國保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs底層資產(chǎn)基本位于核心一線、二線城市，具備安全性和一定成長性，隨著產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行，租金有望合理增長。
　　風(fēng)險提示
　　公募REITs審批進(jìn)度、疫情對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流影響存在不確定性。