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利好政策頻出有助預(yù)期企穩(wěn)。從“第二支箭”支持民企融資到“金融16條”表明“保項(xiàng)目的同時(shí)也要保市場(chǎng)主體”，再至保函最高可置換30%的預(yù)售監(jiān)管資金，利好政策頻出有利于維穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。
　　目前地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出“數(shù)據(jù)偏弱”、“政策較強(qiáng)”、“預(yù)期震蕩”的大致趨勢(shì)。綜合各方面因素分析，未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)行業(yè)權(quán)益市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀、債券市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀、行業(yè)數(shù)據(jù)可能相對(duì)偏弱，影響因素主要有以下層面：
　　1、權(quán)益市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀：由于權(quán)益市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期非常敏感，且驅(qū)動(dòng)其上漲的主要是未來(lái)盈利預(yù)期，因而主體哪怕債券出現(xiàn)違約，在利好政策刺激下也可能出現(xiàn)大漲，因而漲幅更為顯著。
　　2、債券市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀：目前市場(chǎng)上有大量地產(chǎn)買(mǎi)盤(pán)成本價(jià)仍然偏高，且多為風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)。旭輝、金地、遠(yuǎn)洋、碧桂園等市場(chǎng)較為關(guān)注的主體一般換手率整體大概在10-40%之間，傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)尚未出貨完畢?？紤]到自身風(fēng)險(xiǎn)偏好與委托人要求等問(wèn)題，尚有大量傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)仍傾向于在市場(chǎng)反彈時(shí)借機(jī)出貨。這一因素制約了地產(chǎn)債整體右側(cè)反彈。因而對(duì)于民企地產(chǎn)債而言，小的波段可以預(yù)期，大的反彈較難實(shí)現(xiàn)。信用債市場(chǎng)歷史上在出現(xiàn)了大于300BP估值波動(dòng)后，較少有主體能夠?qū)崿F(xiàn)估值與再融資完全正常化，這一歷史規(guī)律若要突破恐相對(duì)困難。
　　3、行業(yè)基本面數(shù)據(jù)相對(duì)偏弱：行業(yè)仍然處于相對(duì)下行的通道區(qū)間，刺激政策實(shí)際生效尚待時(shí)日。
　　地產(chǎn)行業(yè)近期政策、輿情匯總分析
　　1、下半年房企融資支持政策出臺(tái)頻率加快，但目前有四大因素制約著房企融資支持政策起到充分作用：1）尚未違約的民營(yíng)房企較少，政策適用范圍相對(duì)有限；2）市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與積極性仍需觀察；3）全額擔(dān)保模式下中債增信可用額度有限；4）實(shí)際可用于反擔(dān)保措施的資產(chǎn)存量或低于預(yù)期。
　　2、保交樓相關(guān)政策：保交樓是現(xiàn)階段支持房企發(fā)債的主要目的，作為修復(fù)市場(chǎng)信心的重要環(huán)節(jié)優(yōu)先級(jí)較高。地方發(fā)力方向一是收緊預(yù)售資金監(jiān)管，二是對(duì)于涉及較多房建項(xiàng)目的地區(qū)，設(shè)立紓困基金。
　　3、需求端刺激政策：“因城施策”放量、加強(qiáng)信貸支持等多個(gè)利好政策的疊加也有利于修復(fù)市場(chǎng)信心，但在宏觀環(huán)境等綜合影響下，傳導(dǎo)到銷售端仍需時(shí)間。
　　實(shí)質(zhì)落地的支持房企發(fā)債政策效果仍有待加強(qiáng)：5月通過(guò)創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具支持民營(yíng)地企業(yè)發(fā)債以來(lái)，成功發(fā)債民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)僅有8家，發(fā)債規(guī)模合計(jì)155億元，其中政策助力下的發(fā)債總額為125.02億元，示范房企旭輝美元債利息兌付逾期。
　　目前房企違約情況
　　1、違約進(jìn)程已較為深入，市場(chǎng)出清接近尾聲：自2021年7月藍(lán)光發(fā)展實(shí)質(zhì)違約以來(lái)，目前已經(jīng)有53家房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債違約或展期，其中有境內(nèi)存續(xù)債的主體Wind口徑存量債券余額總計(jì)3505億元；尚未違約或展期的民營(yíng)、混合所有制房企合計(jì)47家，存量債券余額總計(jì)2808億元。
　　2、按照當(dāng)下市場(chǎng)收益率所反映的違約風(fēng)險(xiǎn)，房企可分為穩(wěn)健區(qū)間、收益率偏高區(qū)間、估值波動(dòng)區(qū)間、高收益區(qū)間四擋。目前市場(chǎng)上金地、龍湖、遠(yuǎn)洋、碧桂園、旭輝的持有人結(jié)構(gòu)仍是傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)為主，由于已出現(xiàn)了較嚴(yán)重的估值波動(dòng)，未來(lái)持續(xù)砸盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)仍高。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　政策力度不及預(yù)期，房地產(chǎn)銷售回暖不及預(yù)期。