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核心觀點(diǎn)：
　　銷售端：10月全國商品房銷售情況不及預(yù)期，一線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比雙雙下降，其中二手住宅價(jià)格為2021年12月以來首次環(huán)比下降，樓市下行壓力加大。
　　投資端：10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比降幅顯著擴(kuò)大，全國房地產(chǎn)購置土地面積同比大幅負(fù)增。7座開展集中供地城市絕大多數(shù)地塊以底價(jià)成交，部分城市城投托底情況依然顯著；全國房地產(chǎn)新開工和施工面積絕對(duì)水平仍處于低位，竣工面積同比跌幅有所擴(kuò)大，“保交樓”政策力度再加碼。
　　政策端：11月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，先是“第二支箭”支持民營房企融資，再是“金融16條”同時(shí)利好供需兩端，最后是發(fā)布“保函置換”政策為預(yù)售監(jiān)管資金松綁。我們認(rèn)為，近期政策出臺(tái)的背景有三：一是今年樓市“金九銀十”成色不足，需要政策再加碼；二是頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，顯示行業(yè)仍未實(shí)現(xiàn)軟著陸；三是樓市景氣度持續(xù)下降對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成較大拖累，穩(wěn)樓市的必要性和迫切性都在增加。
　　展望后市，“保交樓”的政策方向仍是短期房地產(chǎn)政策的主旋律，將支持竣工面積增速持續(xù)修復(fù)。高頻數(shù)據(jù)顯示，11月1日-19日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為3375套，較10月日均下降10.65%，較去年11月日均下降33.19%。近期利好樓市的政策密集出臺(tái)，但政策方向更多是對(duì)供給端的利好，在需求端較為有限，特別是11月21日5年期LPR報(bào)價(jià)未做下調(diào)，連續(xù)三個(gè)月保持穩(wěn)定，而近期居民房貸利率下行幅度明顯收窄，最新數(shù)據(jù)顯示，10月當(dāng)月環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄至0.04個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)還要看需求端利好政策的推出力度。鑒于政策產(chǎn)生效果需要一段時(shí)間，11月數(shù)據(jù)料將難以體現(xiàn)，樓市趨勢(shì)性回暖仍待觀察