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主要觀察
　　一、政策發(fā)生了什么變化？
　　2021年四季度由于重點(diǎn)房企流動(dòng)性問(wèn)題，地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向以穩(wěn)為主，在“房住不炒”的總基調(diào)下需求端及供給端持續(xù)發(fā)力，但側(cè)重點(diǎn)有不同，粗略可分為四個(gè)階段，從四個(gè)階段的推進(jìn)也可以看出地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷以及刺激政策效果不佳。
　　近期支持鼓勵(lì)政策包括（1）中央發(fā)布254號(hào)文鼓勵(lì)存量融資合理展期、信托資金入場(chǎng)支持地產(chǎn)融資，（2）央行再推出2000億元“保交樓”貸款，（3）“第二支箭”支持房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，（4）國(guó)常會(huì)提出“適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕”。但與過(guò)去房地產(chǎn)寬松調(diào)控對(duì)比，本輪貨幣政策放松力度仍顯謹(jǐn)慎。
　　二、市場(chǎng)在經(jīng)歷什么？
　　投資、施工、銷售數(shù)據(jù)未見(jiàn)明顯回暖：10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)收縮，同比下降16%，降幅較9月擴(kuò)大3.9個(gè)bp，百城土地成交溢價(jià)率為2.1%創(chuàng)年內(nèi)新低。施工、竣工面積持續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)，施工面積受基數(shù)作用跌幅有所收窄。而10月中旬以來(lái)商品房銷售再度回落，政策提振效果總體有限。
　　區(qū)域分化顯著，一線城市更具韌性：二三線城市在土地成交和商品房銷售方面縮量更為明顯。從價(jià)格上看，今年以來(lái)一線城市一手房?jī)r(jià)格自9月以來(lái)環(huán)比下降，二三線城市基本持續(xù)下滑，二手房?jī)r(jià)格亦表現(xiàn)出一線城市較為堅(jiān)挺，二三線城市持續(xù)下跌的特征。
　　民營(yíng)房企違約持續(xù)暴露：1-10月房企境內(nèi)債券凈融資額為-1390億元，境外債凈融資額-434億美元，融資環(huán)境改善有限，隨著時(shí)間推移，資金壓力越來(lái)越大。2022年以來(lái)已有27家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債券違約，自違約開(kāi)始，債券整體展期成為存續(xù)債券到期的普遍操作。
　　三、行業(yè)修復(fù)的難點(diǎn)是什么？
　　房地產(chǎn)行業(yè)已陷入“房企資金壓力加大-交付困難-需求收縮”的負(fù)反饋。在疫情反復(fù)的形勢(shì)下，今年以來(lái)就業(yè)及收入信心指數(shù)、房?jī)r(jià)預(yù)期均處歷史低位。在濃郁的悲觀情緒疊加居民杠桿率已相對(duì)較高的情況下，居民購(gòu)房的能力和意愿均不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭轉(zhuǎn)面臨更大挑戰(zhàn)。
　　四、展望：政策端持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)仍在艱難筑底，且目前疫情大面積散發(fā)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)工及銷售帶來(lái)擾動(dòng)，行業(yè)修復(fù)仍待時(shí)日。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　穩(wěn)地產(chǎn)政策不及預(yù)期；地緣沖突及國(guó)際政治關(guān)系超預(yù)期；疫情形勢(shì)超預(yù)期