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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/11/19-22/11/25）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交380萬平米，環(huán)比+14%；其中，一二線環(huán)比+11%、三四線環(huán)比+46%；11月截至上周一手房月成交同比-33%，較10月-10pct；其中，一二線同比-28%、三四線同比-59%，分別較10月-9pct和-15pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交102萬平米，環(huán)比-2%；11月截至上周累計(jì)成交同比+20%，較10月-13pct。庫存方面，上周15城推盤230萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比0.68倍，最近3個(gè)月（22年8-10月）分別為0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面積為9,866萬平米，環(huán)比+0.7%；3個(gè)月移動平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比持平，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，指出要落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款；央行宣布降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)政策方面，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資，央行將向商業(yè)銀行提供2,000億元保交樓免息再貸款；2022金融街論壇年會上易會滿表示要支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資，郭樹清表示我國仍然處于城市化的高峰時(shí)期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會固定資產(chǎn)投資具有很大的增長潛能；央行、銀保監(jiān)會23日正式聯(lián)合發(fā)布“金融16條”；銀保監(jiān)會表示，股份制銀行部第一時(shí)間督促12家全國性股份制商業(yè)銀行切實(shí)提高政治站位，加快貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策要求。融資方面，中國銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等6大行先后與萬科、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等房企簽訂合計(jì)超9,000億元授信額度。因城施策方面，購房補(bǔ)貼：吉林舒蘭、甘肅張掖、河南鄧州、甘肅慶陽；公積金放松：河南商丘、內(nèi)蒙古赤峰、沂水、成都、攀枝花。集中供地方面，深圳推地7塊，成交6塊，總成交價(jià)97.27億；鄭州推地23塊，流拍3宗；后續(xù)將供地城市:天津、南京、成都、重慶、金華、合肥、青島。
　　公司動態(tài)跟蹤：融資方面，萬科A擬申請新增發(fā)行不超500億元直接債務(wù)融資工具，擬報(bào)送280億元儲架式注冊發(fā)行計(jì)劃；金地集團(tuán)擬向交易商協(xié)會申請新增注冊發(fā)行200億債務(wù)融資工具；華發(fā)股份擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過100億元的中期票據(jù)。新城控股擬發(fā)行20億元/7年中期票據(jù)，招商蛇口擬發(fā)行70億元/270天超短期融資券，龍湖集團(tuán)擬發(fā)行20億元/3.0%-3.8%/3年期中期票據(jù)；碧桂園已按配售價(jià)2.68港元/股成功配售14.63億股。此外，華發(fā)股份子公司擬收購鏵金投資100%股權(quán)，從而間接持有華發(fā)物業(yè)服務(wù)36.88%股份，交易對價(jià)為約4.37億元；中南建設(shè)控股股東中南城投沒有能力完成增持計(jì)劃，決定終止有關(guān)增持計(jì)劃。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.09%，滬深300指數(shù)下跌0.68%，相對收益為5.77%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第1位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：中交地產(chǎn)、中國武夷、首開股份、廣宇集團(tuán)、金地集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為三湘印象、萊茵體育、萬業(yè)企業(yè)、奧園美谷、*ST基礎(chǔ)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.9%，滬深300指數(shù)下跌0.68%，相對收益為2.58%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為10.1/8.3倍；物管22/23PE均值分別為14/10倍。
　　投資分析意見：近期融資支持第二支箭，央行穩(wěn)樓市16條、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、商業(yè)銀行萬億授信等供給端支持政策接連出臺，將推動優(yōu)質(zhì)民營房企融資恢復(fù)，保主體實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，杭州等高能級城市政策放松、需求端政策也值得進(jìn)一步期待，預(yù)計(jì)后續(xù)供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，繼續(xù)推薦受益于格局優(yōu)化的優(yōu)質(zhì)房企：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：首開股份；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、美的置業(yè)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、新城悅、旭輝永升服務(wù)，并建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。