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11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)指出，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司等。此次證監(jiān)會(huì)五項(xiàng)措施，充分體現(xiàn)了“第三支箭”已經(jīng)成功發(fā)射，將更好推進(jìn)目前的房企融資工作，優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，有力提振行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期，助力經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。
　　▍此次五項(xiàng)股權(quán)融資措施的重要意義在于，將進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，從而在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。改善資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的著力點(diǎn)主要是兩個(gè)方面，一是加大權(quán)益補(bǔ)充力度，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量資產(chǎn)。綜合近期房地產(chǎn)領(lǐng)域的一系列增量政策，可以觀察到金融支持房地產(chǎn)的措施正在密集出臺(tái)，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，打出一套“組合拳”，將有力提振行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期。并且“第三支箭”相比“第二支箭”具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)依然可以為房企融資提供充足的融資渠道。股權(quán)融資相比債券融資，能夠增強(qiáng)投資者對(duì)于房企投資的長(zhǎng)期性，且資金的用途方面更加廣泛，并且可以避免“房企債務(wù)兌付”的問(wèn)題。從10月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇壓力較大。10月地產(chǎn)投資、銷售和土地成交數(shù)據(jù)均繼續(xù)下滑。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.4萬(wàn)億元，同比降低8.8%。10月單月房地產(chǎn)投資同比下降16.0%，較前值（-12.1%）降幅擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。10月單月地產(chǎn)銷售面積、銷售額分別同比下降23.2%、23.7%，較前值降幅分別擴(kuò)大7.0個(gè)、9.5個(gè)百分點(diǎn)。10月份30城商品房成交面積日均值同比降低18%，降幅較前值（-14%）擴(kuò)大。1-10月全國(guó)土地成交價(jià)款同比降低46.9%，降幅較1-9月（-46.2%）擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽扯面廣，在經(jīng)濟(jì)中的上下游帶動(dòng)作用大。按照狹義口徑測(cè)算，2020年，房地產(chǎn)自身和前、后向分別創(chuàng)造約7.5%、7.8%、2.7%的GDP，總拉動(dòng)約18%的GDP份額。據(jù)我們測(cè)算，2021年，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)19.4%的投資、52.6%的地方財(cái)稅、3.1%的就業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于重要地位。因此，預(yù)計(jì)此次五項(xiàng)股權(quán)融資措施出臺(tái)后，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生有效的促進(jìn)效果。
　　▍與以往政策相比，這一次的資金投向更多引導(dǎo)到政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。具體包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。并且，此次政策要求房企募資資金不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等用途。即房企的增量資金要用于解決存量問(wèn)題，而不是支持房企繼續(xù)擴(kuò)張和發(fā)展多元業(yè)務(wù)。這表明，國(guó)家“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不會(huì)改變。放寬房企股權(quán)融資仍然是為了促進(jìn)“保交樓”工作，避免惡性事件再發(fā)生，從而有力支撐市場(chǎng)信心。同時(shí)，治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)得到重點(diǎn)支持。上述政策有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困措施更加制度化、體系化、全面化，有助于全面快速改善房企資金面，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、防范房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的、平穩(wěn)健康的、可持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)，這些政策有利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，從而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，促進(jìn)資本市場(chǎng)估值的修復(fù)，發(fā)揮地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐作用。如果頭部房企能夠順利實(shí)施并購(gòu)重組的配套融資方案的話，那么這將有利于加快行業(yè)目前出清的節(jié)奏，進(jìn)而加快后續(xù)地產(chǎn)周期修復(fù)的速度
　　▍保障性租賃住房板塊將從“REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”中受益?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)。受惠于“REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”相關(guān)政策的主要是存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較好的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，特別是保障性租賃住房板塊。本次公布的政策特別指出，要推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。預(yù)計(jì)除保障房外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等板塊也將從政策中受益。本次公布的政策同樣指出，要鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。此外，我們認(rèn)為“REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”在長(zhǎng)期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)上也可能會(huì)形成一定突破，例如老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等，以及國(guó)企開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。
　　▍預(yù)計(jì)私募股權(quán)投資基金能夠?qū)ΡP活房地產(chǎn)領(lǐng)域存量資產(chǎn)發(fā)揮較大作用。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是指通過(guò)非公開發(fā)行的方式，面向特定投資者（一般是機(jī)構(gòu)投資者）募集資金的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金相比于公募REITs具有諸多優(yōu)勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資人以成熟的高凈