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事件：
　　11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資。包括：1）恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；2）恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；3）調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；4）進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；5）積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　地產(chǎn)公司股權(quán)融資政策轉(zhuǎn)向，目的為支持地產(chǎn)上市公司合理融資，緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
　　2010年國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中明確提到“證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”，自此經(jīng)過(guò)多年的政策監(jiān)管，A股地產(chǎn)上市公司IPO上市、并購(gòu)重組、再融資等各項(xiàng)資本市場(chǎng)股權(quán)融資基本停滯。此次在股權(quán)融資方面的優(yōu)化調(diào)整，除了IPO外，房地產(chǎn)公司的股權(quán)融資政策均出現(xiàn)了方向性調(diào)整，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資而言具有重大意義。我們認(rèn)為此次優(yōu)化調(diào)整是為了有效支持房地產(chǎn)公司的合理股權(quán)融資需求，化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于證券行業(yè)而言，一方面利于提供股權(quán)再融資業(yè)務(wù)增量。另一方面有助于化解證券行業(yè)的涉房類(lèi)投資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組和再融資，募集資金用途限制為“涉房類(lèi)”需求
　　2016年以來(lái)資本市場(chǎng)沒(méi)有房企借殼上市和重組類(lèi)業(yè)務(wù)，本次優(yōu)化措施允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，此舉有可能打開(kāi)存量上市房企并購(gòu)重組的大門(mén)，有助于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)，優(yōu)化存量地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量。從募資用途來(lái)看，并購(gòu)重組及配套融資的用途限制為“涉房類(lèi)”需求，比如重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)、募集資金用于存量涉房項(xiàng)目等。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，將加快出險(xiǎn)房企重組，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。此外，建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。地產(chǎn)行業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)鏈眾多，我們認(rèn)為“上下游”的整合有助于出現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的跨行業(yè)資本運(yùn)作，有利于優(yōu)化整體資源配置。
　　上市房企非公開(kāi)方式再融資放松，但募集資金需用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。此外，允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。房企通過(guò)再融資，可有效的補(bǔ)充流動(dòng)資金和“保交樓”業(yè)務(wù)，避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，從而利于資本市場(chǎng)穩(wěn)定。
　　與境內(nèi)A股政策保持一致，允許以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；允許主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。此舉將進(jìn)一步促進(jìn)房企融資的恢復(fù)，緩解房企流動(dòng)性緊張的局面。此外，進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策，有助于資本市場(chǎng)的雙向互聯(lián)互通，以及證券公司海外業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。
　　進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，REITs有望擴(kuò)容“涉房類(lèi)”項(xiàng)目
　　目前REITs產(chǎn)品以基礎(chǔ)設(shè)施為主，此次措施推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。此外，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，將進(jìn)一步支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。我們認(rèn)為此舉有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，對(duì)于存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)較多的房企提供資產(chǎn)盤(pán)活渠道。REITs有助于打通資金與資產(chǎn)端的連接，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)類(lèi)主體從“收購(gòu)-增值-退出”的全業(yè)務(wù)流程布局。
　　積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，推動(dòng)新的發(fā)展模式
　　開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)表明國(guó)內(nèi)部分地產(chǎn)平臺(tái)上市公司可參考海外私募股權(quán)基金的運(yùn)作模式，通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)等發(fā)揮積極投融資功能。
　　投資建議：
　　根據(jù)中信一級(jí)行業(yè)分類(lèi)目前地產(chǎn)類(lèi)上市公司一共125家，我們認(rèn)為此次股權(quán)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向?qū)?huì)帶來(lái)給私募股權(quán)行業(yè)和證券行業(yè)帶來(lái)部分新增的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。更重要的是，部分證券公司資管和自營(yíng)業(yè)務(wù)存在地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口，地產(chǎn)類(lèi)上市公司再融資有助于化解證券行業(yè)的涉房類(lèi)債類(lèi)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。近期在資本市場(chǎng)積極深改的大背景下，我們認(rèn)為資本市場(chǎng)會(huì)推出全面注冊(cè)制、雙向?qū)ν忾_(kāi)放進(jìn)一步推進(jìn)、支持香港國(guó)際金融中心地位提升等一系列利好政策，我們看好證券行業(yè)表現(xiàn)，從公司層面來(lái)看“分化”將是行業(yè)演繹的關(guān)鍵詞，在“分化”過(guò)程中頭部券商和部分有差異化競(jìng)爭(zhēng)力的券商有望獲得超額收益，建議關(guān)注兩條主線：1）券商板塊中綜合實(shí)力突出、市場(chǎng)份額逐步提升的龍頭券商的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，推薦中信證券（A+H）；2）財(cái)富管理大時(shí)代下，推薦在互聯(lián)網(wǎng)財(cái)富管理領(lǐng)域具備差異化競(jìng)爭(zhēng)力的東方財(cái)富，以及受益于基金子公司快速發(fā)展的廣發(fā)證券。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期；政策改革推