>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第48周周報：11月百強房企銷售仍然低迷，“三箭齊發(fā)”支持優(yōu)質(zhì)房企融資-221205
| 上傳日期： |
2022/12/5 |
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| 3088KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周新房成交環(huán)比上升，同比降幅擴大；二手房成交環(huán)比下降，同比增速下滑。土地市場環(huán)比量跌價升，同比量價齊跌，溢價率同環(huán)比下降。
核心觀點
本周新房成交環(huán)比上升，同比降幅擴大；二手房成交環(huán)比下降，同比增速下滑。43城新房成交面積328.4萬平方米，環(huán)比上升2.9%，同比下降35.6%，同比降幅較上周擴大了6.6個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為2.7%、17.8%、-10.5%，同比增速分別為-27.1%、-37.8%、49.9%，一、二線城市同比降幅擴大了4.9、5.9個百分點，三線城市同比增幅擴大了32.9個百分點。15城二手房成交面積119.1萬平方米，環(huán)比下降4.9%，同比上升4.9%，同比增速較上周降低了7.0個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-14.9%、-7.2%、31.6%，同比增速分別為-36.1%、22.9%、156.4%，一線城市同比增速下降18.5個百分點，二、三線城市同比增速上升了0.2、83.5個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上升，去化周期同比上升。14城新房庫存面積為1.05億平，環(huán)比上升0.3%，同比上升2.1%，去化周期為14.1個月，環(huán)比與上月持平，同比上升2.7個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為0.7%、0.0%、-1.3%；去化周期分別為11.6、12.4、14.3個月，一線城市環(huán)比上升0.2個月，二線城市環(huán)比下降0.2個月，三線城市環(huán)比與上月持平
土地市場環(huán)比量跌價升，同比量價齊跌，溢價率同環(huán)比下降。百城土地成交建面2995萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降32.9%；成交土地總價為450億元，環(huán)比下降10.6%，同比下降70.4%；樓面均價為1504元/平方米，環(huán)比上升22.5%，同比下降55.9%；溢價率1.64%，環(huán)比下降68.2%，同比下降42.7%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為99.1億元，同比上升82.8%，環(huán)比上升11.8%；凈融資額為-16.4億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為52.1億元，同比上升15.2%，環(huán)比下降35.4%；凈融資額為-8.0億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為47.0億元，總償還量為55.4億元，同比上升1.5%；凈融資額為-8.4億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為3.5%，較上周下降1.6個百分點；相對滬深300收益為1.0%，較上周下降4.8個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為14.03X，較上周上升0.47X。
北上資金對銀行、非銀金融和食品飲料加倉金額較大，分別為31.72、30.15和26.37億元。對房地產(chǎn)的持股占比上升0.05%（上周上升0.09%），凈買入-0.94億元（上周凈買入0.21億元）。
投資建議
需求端，11月百強房企銷售額6036億元，同比下降28.4%，降幅較10月收窄了2.8個百分點；1-11月百強房企累計銷售額6.54萬億元，同比下降43.3%（前值：-44.6%）。整體來看，近期雖然市場政策端和房企融資端釋放利好，但房企銷售端受制于居民購房意愿與需求仍然較弱，表現(xiàn)仍相對低迷。供給端，本周證監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化措施，我們認(rèn)為政策核心在于提供融資的同時，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。此次適時引入“第三支箭”是信貸、債券兩支箭的補充，支持力度遞進，支持面互補。至此房地產(chǎn)行業(yè)初步形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金、股權(quán)融資等多維度的融資端支持政策體系。我們認(rèn)為后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險或?qū)⒉粩嗷?，部分頭部民企受到整體信心提振、實際的資金支持，帶來信用修復(fù)。
具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企（含混合所有制房企）：新城控股、金地集團、綠地控股、萬科、綠地控股、金科股份、龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團；3）低PB、高凈負(fù)債率、歷史曾有大額增發(fā)的國企：首開股份、上實發(fā)展、城建發(fā)展、光明地產(chǎn)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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