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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　供需政策組合拳與預(yù)期改善引導(dǎo)信用風(fēng)險(xiǎn)收斂，優(yōu)質(zhì)房企望迎來(lái)估值修復(fù)。推薦南方中證全指房地產(chǎn)ETF（基金代碼：512200）。
　　摘要：
　　地產(chǎn)融資政策三箭齊發(fā)，信用風(fēng)險(xiǎn)有望邊際緩和。1）11月8日，中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)宣布繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。2）11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出六大項(xiàng)16條要求，其中提到要穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。3）11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行三部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，旨在明確商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金。4）11月28日，證監(jiān)會(huì)重啟涉房企業(yè)再融資（“第三支箭”）。融資端政策的密集出臺(tái)，反映了監(jiān)管層對(duì)流動(dòng)性壓力衍生的信用風(fēng)險(xiǎn)的高度關(guān)注與積極行動(dòng)。隨著政策層面從信貸、債券和股權(quán)三個(gè)融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑，解決房企融資中存在的堵點(diǎn)，地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)有望階段性緩和，悲觀預(yù)期將逐級(jí)修復(fù)。
　　需求側(cè)同步發(fā)力，9月以來(lái)多項(xiàng)重磅政策有望帶來(lái)提振。1）居民收入增速承壓，疊加房?jī)r(jià)預(yù)期的走弱，居民杠桿率增速亦有下滑。2）為防止房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)外溢，政府有動(dòng)力優(yōu)先穩(wěn)定房?jī)r(jià)，近期商品房市場(chǎng)維持“保價(jià)縮量”。3）9月以來(lái)中央發(fā)布多項(xiàng)重磅政策，在保交樓穩(wěn)民生的同時(shí)，提出部分城市房貸利率下限自由下調(diào)、換購(gòu)住房免除個(gè)稅、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，對(duì)上述三項(xiàng)居民端堵點(diǎn)均有涉及，政策力度超預(yù)期，有望對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)形成提振。
　　柳暗花明，房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)在途。微觀視角看2017年之后的房地產(chǎn)去金融化周期內(nèi)，房地產(chǎn)指數(shù)的反彈主要由風(fēng)險(xiǎn)的邊際收斂驅(qū)動(dòng)。近一年以來(lái)，滬深300指數(shù)下跌20.29%，同期中證全指房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.15%，顯示出了較好的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。10月底以來(lái)，滬深300、科創(chuàng)50等主要指數(shù)市凈率分位數(shù)出現(xiàn)階段性低點(diǎn)后出現(xiàn)估值抬升走勢(shì)，各指數(shù)間差異擴(kuò)大。11月以來(lái)中證全指房地產(chǎn)指數(shù)PB估值分位逐步提升，超越滬深300和科創(chuàng)50，估值修復(fù)逐步顯現(xiàn)。
　　盈利預(yù)期改善，房地產(chǎn)行業(yè)基本面逐步回暖。受地產(chǎn)行業(yè)承壓影響，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)2020年和2021年?duì)I收同比分別增長(zhǎng)10.29%和7.61%，但凈利潤(rùn)同比分別下降12.68%和59.8%。隨著融資端三箭齊發(fā)，疊加需求的逐步改善，盈利質(zhì)量角度看，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)每股收益2023年預(yù)期增速達(dá)562.37%，顯著高于滬深300指數(shù)，具備較強(qiáng)困境反轉(zhuǎn)投資價(jià)值。
　　精選基金：南方中證全指房地產(chǎn)ETF（場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱：房地產(chǎn)ETF；基金代碼：512200）于2017年9月25日上市，該指數(shù)基金跟蹤中證全指房地產(chǎn)指數(shù)，以A股房地產(chǎn)為重點(diǎn)配置行業(yè)。隨著房企融資政策的密集出臺(tái)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著收斂。