>> 信達(dá)證券-信用債專題報(bào)告：融資新政三箭齊發(fā)，地產(chǎn)信用環(huán)境將如何改變？-221206
| 上傳日期： |
2022/12/7 |
大?。?/td>
| 994KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
李一爽 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
11月初以來，“第二支箭”擴(kuò)容、金融支持房地產(chǎn)“16條”、股權(quán)融資政策放開等措施三箭齊發(fā)，地產(chǎn)政策放松力度超市場預(yù)期，地產(chǎn)股債大幅反彈。這一系列的政策放松能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)目前的困局？
22年以來地產(chǎn)銷售和融資端等政策不斷放松，但從整體上看，“房住不炒”的原則尚未改變，金融機(jī)構(gòu)對出險房企的紓困仍然需要堅(jiān)持市場化原則，由于地產(chǎn)基本面仍然在惡化的過程中，實(shí)質(zhì)性的救助力度仍然有限，地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險仍持續(xù)蔓延。在斷供現(xiàn)象頻發(fā)后，政策要求壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。但后續(xù)措施的發(fā)力點(diǎn)仍在“保項(xiàng)目”，市場對房企信用風(fēng)險的預(yù)期愈發(fā)悲觀，部分相對優(yōu)質(zhì)房企的存續(xù)債券二級成交價格也大幅下行。因此，為了防止地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險進(jìn)一步惡化，11月以來地產(chǎn)放松政策密集出臺。
11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文稱將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）。相比于5月和9月中債增擔(dān)保發(fā)行的債券，本次“第二支箭”支持規(guī)模明顯擴(kuò)大，總量達(dá)到2500億，目前7家大型房企申報(bào)儲架式債券發(fā)行規(guī)模就已達(dá)到了約1200億。
中債增在公告中特別強(qiáng)調(diào)了由人民銀行再貸款提供資金支持，且新增直接購買債券等支持方式，盡管信用風(fēng)險可能仍由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但是其可以通過反擔(dān)保的要求緩釋自身承擔(dān)的金融風(fēng)險，如果央行再貸款按照當(dāng)前主流的1.75%的利率為金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性可能明顯升高，這可能也是近期房企擔(dān)保債票面利率進(jìn)一步下降的重要原因，這也有利于進(jìn)一步降低房企融資成本。
再次，在中債增的擔(dān)保模式下，房企提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他信用主體進(jìn)行反擔(dān)保。前期美的置業(yè)與龍湖發(fā)行的債券，分別由母公司以及自身優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)做反擔(dān)保。而碧桂園發(fā)行的擔(dān)保債則由佛山城投提供反擔(dān)保，可能也是由于碧桂園以自有資產(chǎn)或?qū)嵖厝说捏w外資產(chǎn)為佛山市兩家城投提供了反擔(dān)保。但幾類反擔(dān)保措施存在一定的約束，要么是母公司具備較強(qiáng)的信用資質(zhì)，要么是需要優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源進(jìn)行支持，否則只能提供資產(chǎn)質(zhì)押請國企央企進(jìn)行反擔(dān)保。
盡管在“第二支箭”的支持政策框架下，中債增根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例，對于部分尚未違約的優(yōu)質(zhì)房企，中債增對反擔(dān)保物抵押率的要求或有所降低。但鑒于目前民營房企的信用風(fēng)險，中債增或至少仍然需要足額反擔(dān)保物。如果后續(xù)發(fā)行需求上升，相關(guān)房企是否具有足夠的合格反擔(dān)保物仍然存在一定的不確定性。杠桿率相對較低、體內(nèi)存在較多商業(yè)物業(yè)的房企可能存在更強(qiáng)的可持續(xù)性。
此外，央行與銀保監(jiān)會后續(xù)也發(fā)布了金融支持房地產(chǎn)的“16條”措施，特別強(qiáng)調(diào)了對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。
為落實(shí)政策，各大商業(yè)銀行近期已與大型房企簽訂超2.3萬億元戰(zhàn)略性綜合授信協(xié)議，但如果發(fā)行人基本面未見好轉(zhuǎn)，實(shí)際放款仍面臨較多的約束條件，落地仍然取決于具體的項(xiàng)目。此外，監(jiān)管鼓勵銀行落實(shí)好“內(nèi)保外貸”以及為房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，以幫助房企境外融資，但實(shí)際執(zhí)行也面臨房企是否有足夠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做反擔(dān)保的問題。
而在時隔六年后，證監(jiān)會再度放松地產(chǎn)股權(quán)融資政策，包括恢復(fù)房企并購重組及配套融資，資金可用于存量項(xiàng)目和支付對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等；恢復(fù)房企再融資，可用于補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等；調(diào)整H股政策與境內(nèi)A股一致，允許H股再融資；發(fā)揮REITs、私募股權(quán)投資基金作用。未來上市房企借殼上市、發(fā)行股份購買資產(chǎn)、定向增發(fā)、配股等融資渠道均被允許。未來優(yōu)質(zhì)民企可通過再融資獲得流動性支持，國企央企可以通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)等方式進(jìn)行并購擴(kuò)張，均可在當(dāng)前的政策放松過程中受益。目前已有多家A股上市房企公告了定增融資計(jì)劃。
總體上看，近期地產(chǎn)融資政策從信貸、債券，股權(quán)的“三箭齊發(fā)”，主要是為了緩釋部分財(cái)務(wù)相對穩(wěn)健的房企所面臨的流動性壓力，進(jìn)而遏制地產(chǎn)風(fēng)險事件的進(jìn)一步蔓延。這也標(biāo)志著政策思路從前期“保項(xiàng)目”過渡到了“保主體”階段。隨著政策落地，至少從短期來看，受到政策支持的相關(guān)主體再度發(fā)生風(fēng)險事件的概率已經(jīng)大大下降。
但目前市場化的原則仍在堅(jiān)持，金融機(jī)構(gòu)仍風(fēng)險自擔(dān)，在當(dāng)前環(huán)境下以擔(dān)保方式提供融資仍將是主要的模式，房企整體擴(kuò)張杠桿的能力仍然受到了限制，疊加股權(quán)融資政策的放松，這可能也會使房企不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，而行業(yè)自身信用恢復(fù)可能仍需基本面的改善作為前提條件。
因此，政策放松為房企等待基本面的改善提供了喘息的時間，而時長仍取決于房企反擔(dān)保物的多寡。在這樣的背景下，房企本身的土儲及財(cái)務(wù)質(zhì)量就變得更加重要。另一方面，當(dāng)前政策已經(jīng)顯示出了防止風(fēng)險蔓延的訴求，如果后續(xù)基本面環(huán)境繼續(xù)惡化，
|
|
