>> 廣發(fā)證券-物業(yè)行業(yè)2022年11月月報：淡季龍頭集中度加速提升，政策驅(qū)動估值快速修復(fù)-221207
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核心觀點：
內(nèi)生面積增長：淡季龍頭集中度加速提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，22年10月TOP50物企實現(xiàn)新增內(nèi)生合約面積7265萬平米，環(huán)比大幅下滑31.9%，單月規(guī)模創(chuàng)22年2季度以來新低。其中，關(guān)聯(lián)方貢獻3080萬平米，環(huán)比增長30.9%，外拓貢獻4185萬平米，環(huán)比下滑49.7%，10月是拓展的淡季，主要是外拓面積大幅下滑導(dǎo)致10月的整體拓展規(guī)模下降。分內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，TOP10物企依然保持了最強勁的增長實力，10月新增合約面積4503萬平米，在TOP50物企新增合約面積中占比62.0%，環(huán)比提高7.3pct，是TOP50中唯一占比提高的物企，馬太效應(yīng)在下行階段加速。TOP10物企在淡季中實現(xiàn)新增合約面積集中度提高的原因，是在拓展的淡季，依然維持了強勁的外拓實力，各類物企普遍出現(xiàn)了外拓的下滑，但是大物企的下滑速度顯著慢于小物企，因此在面積增長上保持了更強的韌性，實現(xiàn)了集中度提高?；趦?nèi)生合約面積計算2022年物企潛在面積增速，華潤萬象生活由于22H1的收并購預(yù)計增長70%，卓越商企服務(wù)（33%）、濱江服務(wù)（29%）的增速也較高，中小型物企在低基數(shù)下規(guī)模增速更快。
收并購：熱度持續(xù)下降，估值持續(xù)下滑。11月發(fā)生2起收并購，碧桂園服務(wù)繼續(xù)收購合富輝煌21%股權(quán)，第一服務(wù)控股擬收購世紀(jì)生活物業(yè)8%股權(quán)。22Q4合計收并購金額3.9億元，創(chuàng)18Q4以來新低，交易PE也從上半年的10x以上下降至10x以下，收并購熱度持續(xù)下降。
估值與資金：超額收益明顯，物業(yè)龍頭彈性大于地產(chǎn)。11月以來，物業(yè)板塊平均上漲42.8%，相較于恒生指數(shù)（27.2%）的超額收益為15.7%，超額收益明顯，民企龍頭漲幅較大。物業(yè)龍頭彈性明顯大于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)龍頭，11月以來央國企龍頭上漲49.7%（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)上漲25.1%），民企龍頭上漲121.7%（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)龍頭87.6%）。物業(yè)板塊動態(tài)PE為11.3x，處于19年來10%分位，估值仍處低位，龍頭央國企25.2x（34%分位），龍頭民企7.8x（8%分位）。11月南向資金增持港股物業(yè)100億港元，占港股通物業(yè)市值比例9.8%，提高1.3pct。
重大事件簡評：物業(yè)資金被地產(chǎn)占用問題仍然存在。在地產(chǎn)政策持續(xù)放松的環(huán)境下，政策的傳導(dǎo)有時滯，對于房企而言也有政策效果的分化，部分民營地產(chǎn)公司在較強的現(xiàn)金壓力下，仍然選擇占用物業(yè)資金，包括違規(guī)占用、物業(yè)貸款、以車位代銷為代表的商業(yè)占用等。
投資建議：地產(chǎn)供給側(cè)改革后的集中度提升會傳導(dǎo)至物業(yè)新盤增量市場，2G端的存量房市場中強信用物企具備一定競爭優(yōu)勢，收并購市場一二級估值倒掛對于估值較高的央國企更為友好。在面積增長的3個渠道中，以央國企龍頭為代表的均具備更強的競爭優(yōu)勢。
風(fēng)險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加??；外拓及增值服務(wù)不及預(yù)期等。
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