>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年投資策略：雨霽碧空明，云銷現(xiàn)長鷹-221206
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大周期底部，政策轉(zhuǎn)向明確。21年初開始，“三道紅線”等供給端政策對融資性現(xiàn)金流的調(diào)整傳導至經(jīng)營性現(xiàn)金流，行業(yè)開始出清，在此過程中房地產(chǎn)投資下行帶來一定經(jīng)濟壓力，經(jīng)濟下行的壓力以及房價的下跌又會影響居民購房信心，行業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛使房地產(chǎn)行業(yè)遇到過去二十年最大挑戰(zhàn)。二十大之后，供給端及需求端政策力度顯著提升，引導行業(yè)尋找新的發(fā)展模式，預計23年行業(yè)政策將會有較好的持續(xù)性。
區(qū)域經(jīng)濟將成為長期需求中樞，城市分化明顯。中國目前地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)展并不一致，核心及次核心市場占全國近70%的市場份額（其21年商品房銷售金額超12.5萬億元），在過去十年人口增長復合增速超過3%，且具備較強區(qū)域人口吸引能力，22年在銷售、價格及土地市場等多方面均體現(xiàn)出一定韌性，行業(yè)長期需求基本盤穩(wěn)固。
23年行業(yè)基本面預測。中性政策預期下，預計23年銷售金額、面積分別同比-5%、-8%，金額由于結(jié)構(gòu)性原因做正向貢獻，新開工、施工及竣工面積分別同比-9%、-6%、-8%，地產(chǎn)投資額同比-13%，銷售端有所企穩(wěn)但投資下行壓力仍將持續(xù)；樂觀政策預期下，銷售金額面積分別同比+5%和+1%，開工、施工、竣工及投資分別同比+5%、-3%、+5%、-7%。行業(yè)需求端政策力度及效果是基本面變化的最大變量。
行業(yè)估值進入系統(tǒng)性抬升階段。22年行業(yè)受制政策力度較弱與基本面下行，估值修復持續(xù)性弱于歷史大周期底部。22年底開始有效政策持續(xù)落地，將會持續(xù)修復市場預期。本輪供給側(cè)改革后，我們認為若頭部強信用企業(yè)長期回報率有能力維持在14-16%以上，在A股市場回報率環(huán)境要求下，其估值有望維持在2xPB以上。
供給端孕育十年一遇的良機。通過供給側(cè)改革出清了很大一部分民營資本，土地市場回報率提升。新進入行業(yè)的資本需要風險補償，未來行業(yè)內(nèi)會維持一個較高的回報率環(huán)境，行業(yè)ROE獲得系統(tǒng)性提高的機遇。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展增速，beta由行業(yè)決定，alpha由企業(yè)獲得資本金的能力差異決定。理論上資本金增速越快，銷售增速越高；而股權(quán)債權(quán)類資金，一定會優(yōu)先選擇強信用強投資的企業(yè)進行投資，企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)趨勢已經(jīng)產(chǎn)生。重點推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、金地集團、首開股份、濱江集團、新城控股、碧桂園；建議關(guān)注：華潤置地、中國海外宏洋、越秀地產(chǎn)、中國金茂、貝殼-w、華僑城A；地產(chǎn)服務業(yè)推薦：綠城管理控股、招商積余、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云；建議關(guān)注：華潤萬象、新城悅服務。
風險提示。需求側(cè)穩(wěn)定政策力度弱，基本面表現(xiàn)不達預期；供給側(cè)產(chǎn)能缺口修復不及預期；企業(yè)風險暴露對市場情緒產(chǎn)生擾動。
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