>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評：REITs市場紅利持續(xù)，投融管退終成正果-221205
| 上傳日期： |
2022/12/5 |
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| 324KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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我們認為，涉房已經(jīng)不會成為REITs發(fā)行的阻礙，房地產(chǎn)公司有望持續(xù)盤活投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)，獲得權(quán)益性資金來源。這種盤活不僅有利于企業(yè)做大做強經(jīng)營性業(yè)務，提升能力，更有利于企業(yè)短期兌現(xiàn)業(yè)績，實現(xiàn)高資源儲備和好盈利表現(xiàn)的統(tǒng)一。
▍房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模很大，業(yè)態(tài)齊全。我們根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，A股房地產(chǎn)板塊最新一期投資性房地產(chǎn)總計8607億元，固定資產(chǎn)總計1972億元，其中市值排名前10的企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)分別占板塊比例達到52.4%和37.5%。排名前10的企業(yè)中，有7家公司對投資性房地產(chǎn)采用成本法記賬，最新一期報表累計計提折舊達到326億元。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)科目除了少數(shù)自用辦公樓和設備，主要是酒店。投資性房地產(chǎn)科目內(nèi)容廣泛，既包括商業(yè)樓宇，寫字樓，也包括長租公寓，物流倉儲和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。一些企業(yè)聯(lián)營公司的持有物業(yè)被計入長期股權(quán)投資。
▍REITs市場迎來蓬勃發(fā)展，基礎設施種類日益增多，涉房不再成為發(fā)行阻礙。我們統(tǒng)計，REITs市場當前的規(guī)模達到831億元，已經(jīng)納入保障性租賃住房序列（簡稱納保）的長租房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流倉儲資產(chǎn)，目前已經(jīng)是基礎設施REITs的底層資產(chǎn)。文旅基礎設施，商業(yè)基礎設施和辦公基礎設施，在海外是常見的REITs底層資產(chǎn)，預計也是我國擴容基礎設施REITs的可能基礎資產(chǎn)。歷史上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs限制多，只有招商蛇口，華潤置地等少數(shù)公司獲批發(fā)行REITs。但近期證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，將進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產(chǎn)。我們相信，這為房地產(chǎn)企業(yè)部分資產(chǎn)出表發(fā)行REITs奠定了基礎，涉房本身不再成為REITs發(fā)行的阻力。
▍REITs上市和擴募有助于搭建資產(chǎn)投融管退的閉環(huán)，推動房企做大做強經(jīng)營性業(yè)務。當前，產(chǎn)權(quán)類REITs的分派率為3.3%，REITs出表價值明顯高于企業(yè)整體出讓資產(chǎn)的價值。而且，原始權(quán)益人依然保留REITs份額，享受基礎資產(chǎn)運營增值的好處，還作為管理者獲得輕資產(chǎn)運營服務收入。這樣一來，我們相信房地產(chǎn)企業(yè)不必完全聚焦開發(fā)領域，而可以深入更多經(jīng)營性業(yè)務領域，增強發(fā)展可持續(xù)性。
▍REITs上市意味著部分公司業(yè)績會持續(xù)增厚。例如，第一批的蛇口產(chǎn)園REITs，帶給招商蛇口的業(yè)績貢獻達到14.58億元。我們以萬科企業(yè)和華僑城為例，假設兩家公司每年可以實現(xiàn)3%的經(jīng)營物業(yè)出表發(fā)行REITs（按照投資性房地產(chǎn)+固定資產(chǎn)算），且確認凈利潤率水平相當于賬面資產(chǎn)凈值的100%（招商蛇口出表REITs資產(chǎn)實現(xiàn)的凈利潤約為其賬面資產(chǎn)凈值的443%，我們的估計并不激進），則萬科企業(yè)和華僑城理論上可能因為REITs出表而新增的凈利潤相當于其2021年全年歸母凈利潤的13.6%和27.8%。我們認為這種業(yè)績增厚并不是一次性的(雖然會計上可能視為非經(jīng)常性)，企業(yè)在持續(xù)開展物流倉儲，保障性租賃住房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目。而且，我們這里只考慮了發(fā)行REITs出表會帶來的利潤貢獻，沒有考慮上市房企作為REITs持有人持有REITs份額（往往計入長期股權(quán)投資）未來可能兌現(xiàn)的業(yè)績。
▍風險因素：各大上市公司發(fā)行REITs尚存在不確定性；經(jīng)營管理能力不佳的上市房企，其持有物業(yè)可能缺乏穩(wěn)定現(xiàn)金流；大多數(shù)房地產(chǎn)公司的持有資產(chǎn)尚不在REITs的基礎資產(chǎn)類別。
▍投資策略。REITs紅利將至，看好扎實的企業(yè)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為業(yè)績，看好企業(yè)資產(chǎn)負債表潛力釋放。歷史上，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出表通道，公司凈資產(chǎn)質(zhì)素和盈利能力長期背離，即擁有一批歷史成本很低，地理位置優(yōu)越，運營情況不錯的資產(chǎn)，但利潤表的業(yè)績表現(xiàn)卻缺乏說服力。隨著REITs紅利將至，我們相信相關企業(yè)的價值將更為顯著。我們推薦藍籌房企，看好萬科A（萬科企業(yè)）、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團、華僑城、華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴等公司，也看好港股上市的華潤置地、龍湖集團、綠城中國、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、碧桂園等公司。
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