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本周市場回顧。第48周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為0.9%。滬深300指數(shù)報(bào)收3870.95，周度漲幅為2.5%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2383.32，周度漲幅3.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收3223.73，周度漲幅為3.5%。
　　本周行業(yè)要聞。證監(jiān)會：恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。住建部：1-10月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.21萬個(gè)。發(fā)改委：加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和資金支付進(jìn)度，爭取形成更多實(shí)物工作量。上海銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行等為房企提供授信額度支持。深圳：11月二手商品住宅成交為20.5萬方（2168套），同比上漲0.4%。青島：多子女家庭購買首套房，公積金貸款額度可上浮20%。北京四批次出讓6宗地塊3宗觸頂2宗溢價(jià)，杭州四批次出讓8宗地塊3宗觸頂1宗溢價(jià)，武漢四批次、無錫五批次地塊均底價(jià)成交。長沙、廈門公布下一批次供地計(jì)劃。
　　本周新房銷售量較上周上升、二手房銷售量較上周下降。第48周29大城市新房銷售為2.5萬套，較上周上升0.5%；11大城市二手房銷售7799套，較上周下降10.5%；一線城市新房、二手房交易較上周分別上升4.3%、下降14.5%；二線城市新房、二手房交易較上周分別下降6.2%、下降5.4%。庫存量較上周上升、庫銷比較上周下降。截至第48周，15大城市庫存為124.2萬套，較第47周增加3614套；庫銷比為15.0個(gè)月，較第47周下降0.1個(gè)月。本周土地市場出讓熱度較上周上升。第48周26大城市合計(jì)成交土地36塊。土地出讓金額增加。第48周26大城市土地出讓金為370.1億元，較第47周增加51.4億元。平均溢價(jià)率上升。第48周26大城市土地成交平均溢價(jià)率2.4%，較第47周上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。萬科大股東提請股東大會給予董事會批準(zhǔn)配發(fā)新股數(shù)量不超過A股/H股數(shù)量20%的授權(quán)。世茂、華夏幸福、福星股份、北新路橋、天地源等公司發(fā)布籌劃再融資公告，非公開發(fā)行事項(xiàng)尚需經(jīng)董事會、股東大會審議批準(zhǔn)，及中國證監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。建發(fā)國際擬配售4500萬股股份，凈籌8億港元。保利發(fā)展發(fā)行25億元中票，龍湖20億元、美的置業(yè)15億元中債增全額增信中票落地。陸家嘴擬發(fā)行股份及現(xiàn)金購買上海浦東陸家嘴等相關(guān)資產(chǎn)。綠城中國回購部分票據(jù)。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周證監(jiān)會發(fā)文允許恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，內(nèi)容包含恢復(fù)并購重組和再融資、保持境內(nèi)外市場政策一致、應(yīng)用REITs盤活存量資產(chǎn)、引入私募投資基金等，周內(nèi)多家公司隨即發(fā)布籌劃再融資公告，但相關(guān)發(fā)行事項(xiàng)尚需經(jīng)董事會、股東大會審議批準(zhǔn)，及中國證監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)，或能緩解房企部分流動性困難。此外商業(yè)銀行授信額度和民企發(fā)債融資支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，周內(nèi)上海銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行等為房企提供大額意向性融資授信額度，龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)由中債增全額增信的首期中票成功落地。我們認(rèn)為信貸、債券、股權(quán)融資三方面的政策能夠給予房企一定的流動性支持，但仍沒有脫離市場化、法治化的框架，因此實(shí)際支持金額有限。決定房企信用恢復(fù)的關(guān)鍵仍在于企業(yè)自身的資產(chǎn)價(jià)格和銷售去化速度?？硕饠?shù)據(jù)顯示11月百強(qiáng)單月銷售金額同比-28%，環(huán)比-1%，單月銷售面積同比-34%，環(huán)比+1%?？傮w上房企銷售以價(jià)換量更加明顯，百強(qiáng)降幅在低前值下略有收窄。結(jié)構(gòu)上央國企銷售恢復(fù)速度更快，而民企銷售改善程度仍有限。數(shù)據(jù)說明當(dāng)前市場信心尚未完全恢復(fù)，民企銷售回款仍在承壓，期待后續(xù)需求端更大力度政策寬松來支持基本面的實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。我們看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。