>> 安信證券-固定收益主題報(bào)告-地產(chǎn)通鑒：房企紀(jì)(1990-2022年)-221207
| 上傳日期： |
2022/12/8 |
大小： |
1828KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
池光勝,高文君 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
2003年以前：發(fā)展初期密集成立，房企集中于一二線及沿海城市發(fā)展。
1、發(fā)展初期房企大量成立，投資熱情高漲，集中在一二線及沿海城市拿地。1988年允許土地依法轉(zhuǎn)讓后，土地集中在一二線和沿海城市出讓，吸引大量房企在這些地區(qū)成立，1995H1全國各類房地產(chǎn)公司超3.3萬家，集中于廣東、廣西、江浙、海南等地。房企積極成立、投資熱情高漲，地產(chǎn)投資連年翻倍增長(zhǎng)，以海南為代表的部分城市出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，1993年政策階段性調(diào)整，限制銀行資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)投資增速明顯回落，1998年7月23號(hào)文明確“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”后地產(chǎn)投資再度快速上行。這一時(shí)期，房企集中在省內(nèi)布局，萬科、華潤(rùn)等少數(shù)國企開始向省外一二線擴(kuò)張。2、政策支持下銷售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。1991-1997年全國商品住宅銷售面積復(fù)合增速達(dá)19.2%，23號(hào)文明確停止住房實(shí)物分配后銷售增速再上新臺(tái)階，銷售面積自1997年的不到8000萬方迅速增至2003年的近3億方，復(fù)合增速達(dá)24.8%，萬科、金地、中海等主要房企銷售均快速增長(zhǎng)。3、地產(chǎn)融資起步，房企債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)但整體規(guī)模不高、杠桿較低。開發(fā)貸、A股上市和地產(chǎn)債先后起步，疊加房企積極擴(kuò)展業(yè)務(wù)，債務(wù)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，萬科、金地等有息負(fù)債較2000年以前的不到10億增至2003年的30億以上，但規(guī)模整體不高，杠桿水平也較低，凈負(fù)債率多在50%以下。
2004-2013年：積極拿地、加杠桿，國企強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張
1、積極拿地、地王頻現(xiàn)，國企擴(kuò)張力度更大。71號(hào)令后土地市場(chǎng)進(jìn)入招拍掛時(shí)代，房企尤其是國企大量拿地，民企拿地強(qiáng)度也明顯上升但普遍低于國企。2010年3月國資委提出“央企退房令”，隨后國企擴(kuò)張進(jìn)程有所放緩，但整體拿地強(qiáng)度仍高于民企。拿地戰(zhàn)略明顯分化，萬科、保利等大型國企新進(jìn)城市普遍超30個(gè)，積極在一二線及核心城市群的三四線搶占份額，中小型國企集中布局省內(nèi)；民企中恒大、碧桂園向全國三四線全面鋪開，但多數(shù)民企擴(kuò)張仍相對(duì)較慢，世茂、龍湖等中大型房企以區(qū)域性擴(kuò)張為主，逐步向全國一二線及深耕城市周邊的三四線擴(kuò)張，中小型民企則主要在省內(nèi)布局。合作開發(fā)模式逐漸興起，但權(quán)益比仍較高，2013年國企、民企平均拿地權(quán)益比為75.2%、86.5%，國企合作拿地更積極。2、銷售集中度持續(xù)上行，國企市占率快速提升。2004年以前商品房銷售集中度較低，2005年起集中度快速上行，國企是主要貢獻(xiàn)力量，雖然2011年后受“退房令”影響銷售市占率上升幅度放緩但仍高于民企，2009-2013年TOP30國企、民企分別上升5%、4%。房企銷售開始出現(xiàn)龍頭化傾向，且龍頭國企市占率持續(xù)高于龍頭民企，但值得注意的是2012年前后以恒大、碧桂園為代表的龍頭民企市占率出現(xiàn)加速上升趨勢(shì)。3、房企普遍加杠桿但水平不高，國企對(duì)籌資性現(xiàn)金流依賴度更高。國民企債務(wù)規(guī)模均大幅增長(zhǎng)，國企增速更快、對(duì)籌資性現(xiàn)金流的依賴度也更高，“退房令”約束下2011年后國企債務(wù)增速放緩但規(guī)模仍明顯高于民企。國民企杠桿整體持續(xù)上升但水平并不高，平均凈負(fù)債率基本在70%以下。
2014-2019年：擴(kuò)規(guī)模、快周轉(zhuǎn)、高杠桿，民企積極搶份額。
1、投資熱情普遍高漲但民企更積極，部分民企快速下沉、低權(quán)益、大盤開發(fā)。去庫存背景下房企擴(kuò)表熱情高漲，國民企2014-2017年拿地強(qiáng)度上升38.4%、43.8%，2018-2019年拿地強(qiáng)度均有所回落，國企在國資改革約束資產(chǎn)負(fù)債率的背景下擴(kuò)張步伐明顯放緩，但大中型民企仍在積極搶占市場(chǎng)，TOP10-50民企拿地占比合計(jì)上升約10%。房企拿地能級(jí)普遍下沉，民企積極下沉，三四線拿地占比自2014年的21.1%升至2019年的51.2%，部分中小型民企受土地競(jìng)爭(zhēng)激烈等原因快速向普通三四線城市下沉，拿地權(quán)益比也快速下降；國企仍集中于高能級(jí)城市拿地，一二線拿地占比約70%，三四線布局則集中于長(zhǎng)三角、珠三角等核心城市圈。為加速資金回流，快周轉(zhuǎn)成主要開發(fā)思路，房企普遍采取中小盤開發(fā)，民企尤其加大中小盤拿地力度，20萬方以下的項(xiàng)目占比自2013年的50%附近升至2019年的超70%，但奧園、佳兆業(yè)、禹洲、富力等部分中小民企仍積極獲取30萬方以上的大體量項(xiàng)目。2、銷售集中度快速上升，龍頭民企、中小型民企市占率均明顯提升。2014-2019年銷售集中度快速上升，TOP100房企占比由2014年的45.6%升至2019年的83.4%，民企是主要貢獻(xiàn)力量，市占率上升30%，國企上升7.8%。龍頭效應(yīng)明顯，TOP10銷售占比上升11.8%至32.5%，民企上升8.9%、國企上升2.9%；TOP20-50的中型房企市占率同樣快速提升12.6%，民企貢獻(xiàn)更大，市占率上升11.7%，國企上升0.9%，龍光、中梁、融信等中小型房企實(shí)現(xiàn)彎道超車。3、債務(wù)大幅增長(zhǎng)、杠桿快速上行，民企較依賴高成本融資。監(jiān)管有序收緊融資渠道，但擴(kuò)張意圖明顯下房企債務(wù)規(guī)模持續(xù)大幅增長(zhǎng)，民企規(guī)模更大、增速更快、加杠桿也較明顯，盡管2018-2019年凈負(fù)債率有所下降，但整體仍處于100%以上，融創(chuàng)、富力、華夏幸福等仍超150%，且民企對(duì)籌資性現(xiàn)金流尤其是高成本的非標(biāo)、美元債等融資渠道依賴度普遍較高。國企表現(xiàn)分化，大型國企較為穩(wěn)健，杠桿持續(xù)不高，融資來
|
|
