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核心觀點(diǎn)
　　本周市場回顧。第49周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-0.5%。滬深300指數(shù)報(bào)收3998.24，周度漲幅為3.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2420.63，周度漲幅1.6%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收3313.10，周度漲幅為2.8%。
　　本周行業(yè)要聞。政治局會議：明年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。證監(jiān)會：進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快打造保租房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。統(tǒng)計(jì)局：11月CPI同比上漲1.6%，環(huán)比下降0.2%。北京、上海、重慶等城市推進(jìn)房地產(chǎn)紓困政策。南京：部分銀行未結(jié)清首套貸款，購買二套房首付比例降至四成。武漢：房交會期間買房發(fā)1萬元消費(fèi)券補(bǔ)貼。合肥：房產(chǎn)局聯(lián)合相關(guān)部門搭建二手住房互換線上服務(wù)平臺；包河區(qū)實(shí)行房票安置獎勵。廈門：實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房。佛山：全面取消限購。上海四批次6宗地塊2宗觸達(dá)中止價(jià)4宗底價(jià)出讓。蘇州五批次10宗地塊以2宗觸頂、1宗溢價(jià)、7宗底價(jià)成交，2022年五個批次集中供地總成交價(jià)942億元。武漢五批次第一場拍賣4宗涉宅用地全部底價(jià)成交。
　　本周新房銷售量較上周下降、二手房銷售量較上周上升。第49周29大城市新房銷售為2.4萬套，較上周下降5.2%；11大城市二手房銷售8201套，較上周上升5.2%；一線城市新房、二手房交易較上周分別下降5.5%、下降6.9%；二線城市新房、二手房交易較上周分別下降4.3%、上升7.5%。庫存量、庫銷比較上周上升。截至第49周，15大城市庫存為124.6萬套，較第48周增加3618套；庫銷比為15.7個月，較第48周上升0.2個月。本周土地市場出讓熱度較上周下降。第49周26大城市合計(jì)成交土地30塊。土地出讓金減少。第49周26大城市土地出讓金為347.0億元，較第48周減少23.1億元。平均溢價(jià)率下降。第49周26大城市土地成交平均溢價(jià)率2.0%，較第48周下降0.4個百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、首開股份公布11月份經(jīng)營情況。招商蛇口擬發(fā)行股份購買南油集團(tuán)股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金。碧桂園擬以每股2.70港元配售17.8億股新股。華發(fā)股份公布非公開發(fā)行股票預(yù)案，金科股份、綠地控股、中華企業(yè)、大名城籌劃定增，用于“保交樓”以及補(bǔ)充流動資金。格力地產(chǎn)擬定增收購免稅集團(tuán)100%股權(quán)。中交地產(chǎn)擬向控股股東借款不超過45億元。華潤有巢REIT上市。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周新房銷售量下降，二手房銷售量回升，土地市場維持較低熱度。證監(jiān)會負(fù)責(zé)人針對REITs表示將加快打造保租房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域，REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍有望加速推進(jìn)，如能成功落地可為優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)提供良好的退出渠道。繼證監(jiān)會發(fā)文允許恢復(fù)上市房企和涉房上市公司并購重組及再融資以來，周內(nèi)多家公司相繼發(fā)布定增或資產(chǎn)收購并募集配套資金計(jì)劃，募集資金主要用于保交樓、償還債務(wù)和補(bǔ)充營運(yùn)資金等，或能緩解房企部分流動性困難。結(jié)合中債增首批增信的三家民企中票成功發(fā)行、商業(yè)銀行授信支持額度增加及各地對房企紓困政策的推進(jìn)執(zhí)行，我們認(rèn)為供給端融資政策放松能夠給予房企一定的流動性支持，但沒有脫離市場化、法治化的框架，后續(xù)決定房企信用恢復(fù)的關(guān)鍵仍在于企業(yè)自身的資產(chǎn)價(jià)格和銷售去化速度。需求端限購限貸政策持續(xù)放松，南京未結(jié)清首套貸款購買二套房首付比例降至四成，廈門和佛山對限購政策進(jìn)一步優(yōu)化，合肥包河區(qū)對房票安置予以獎勵，有利于釋放部分剛需和改善需求。市場對中央經(jīng)濟(jì)工作會議期待較高，實(shí)際政策支持力度仍待觀察。我們看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。