>> 安信國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告：政策力度逐步加大，且看銷(xiāo)售改善-230104
| 上傳日期： |
2023/1/4 |
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來(lái)源： |
安信國(guó)際 |
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作者： |
黃焯偉 |
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報(bào)告內(nèi)容
國(guó)企銷(xiāo)售仍然較佳。綜合百?gòu)?qiáng)房企2022全年銷(xiāo)售情況，全口徑銷(xiāo)售總額約72,942億元，同比下跌42.3%；權(quán)益銷(xiāo)售總額約51,119億元，同比下跌42.4%；操盤(pán)口徑銷(xiāo)售64,746億元，同比下跌41.5%。其中，銷(xiāo)售相對(duì)較佳的房企如越秀、建發(fā)、華發(fā)、濱江、華潤(rùn)、招蛇、中鐵建、保利、綠城、保利、中海等累計(jì)銷(xiāo)售（操盤(pán)口徑）同比跌幅均小于或等于20%，其中，越秀、建發(fā)銷(xiāo)售情況在主流房企中最佳，累計(jì)銷(xiāo)售額分別同比上升8.7%及1.0%。百?gòu)?qiáng)單月12銷(xiāo)售（權(quán)益口徑）環(huán)比上升23.7%，反映房企一如以往在年底沖經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。然而12月銷(xiāo)售同比跌幅為30%，跌幅高于11月的23.9%，主要受疫控放開(kāi)初期對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)性所影響。環(huán)比增長(zhǎng)較高的，如保利、華潤(rùn)、中海、招蛇、越秀、綠地等，環(huán)比升幅約50-100%；同比升幅較佳（或跌幅較?。┑?，如保利、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科、招蛇、越秀、綠地、建發(fā)、綠城等，同比變動(dòng)為-10%至37%。整體而言，銷(xiāo)售情況依然以國(guó)企較佳。
房企投資拿地依然較為審慎。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，按2022全年投資價(jià)值計(jì)算，排名首10的房企是：保利、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科、濱江、招蛇、建發(fā)、綠城、越秀、華發(fā)。買(mǎi)地金額比去年大幅下降，TOP10房企平均跌幅為34.2%，百?gòu)?qiáng)房企整體投資額為16,503億元，同比下跌56.5%，跌幅比1-11月輕微改善0.8個(gè)百分點(diǎn)，整體而言沒(méi)有明顯改善，反映房企在銷(xiāo)售情況回穩(wěn)的路上，對(duì)于未來(lái)的不確定性仍然抱觀望態(tài)度，尤其是民企。反映大量利好政策出臺(tái)，但傳導(dǎo)至銷(xiāo)售，以至到投資買(mǎi)地還需要時(shí)間，尤其在能級(jí)較低的城市。民企資金鏈依然緊張，綜合2022全年投資情況，民企買(mǎi)地總額約整體不足三份之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，土地成交價(jià)款在首11個(gè)月為7,590億元，同比下降47.7%。主流房企投資意欲還是較低，以投城、國(guó)企買(mǎi)地為主。
購(gòu)房意愿持續(xù)下跌。根據(jù)中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，2022年第四季收入感受指數(shù)為43.8%，環(huán)比上季下降3.2個(gè)百分點(diǎn)、收入信心指數(shù)為44.4%，環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)、就業(yè)感受指數(shù)為33.1%，環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。傾向于「更多儲(chǔ)蓄」的居民占61.8%，環(huán)比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)，在未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，醫(yī)療保健、教育、及社交文化和娛樂(lè)依然較多，而購(gòu)房意愿只有16%，環(huán)比上季減少1.1個(gè)百分點(diǎn)，趨勢(shì)持續(xù)向下，跌至2016年以來(lái)的最低值。
政策力度逐步加大。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策高達(dá)1000多條，其中，涉及到優(yōu)化限購(gòu)111條、優(yōu)化限貸240條、調(diào)整公積金416條、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管132條。從央行、銀保監(jiān)推出支援房地產(chǎn)市場(chǎng)的16條文后，各大銀行密集式地為房企達(dá)成銀企合作協(xié)議并提供授信。其后，證監(jiān)會(huì)又為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出「第三支箭」，開(kāi)啟股權(quán)融資的大門(mén)。地產(chǎn)被重新定調(diào)為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。政策支持力度雖然逐步增大，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況仍受考驗(yàn)，建議投資者繼續(xù)關(guān)注大型國(guó)資背景的地產(chǎn)及物管公司，考慮到房企融資改善，短期流動(dòng)性壓力下降，亦可以關(guān)注有關(guān)地產(chǎn)美元債的ETF。
風(fēng)險(xiǎn)提示：i)調(diào)控放松效果不確定性；ii）疫情反復(fù)；iii）資本市場(chǎng)態(tài)度審慎
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