>> 財信證券-宏觀策略專題深度報告：政策優(yōu)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同下，房地產(chǎn)業(yè)終將回歸正軌-221230
| 上傳日期： |
2023/1/5 |
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| 1727KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
財信證券 |
| 評級： |
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作者： |
黃紅衛(wèi) |
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投資要點
當(dāng)前房地產(chǎn)基本面仍在底部，供需兩端均面臨諸多困難。當(dāng)前經(jīng)濟活動和市場預(yù)期均偏弱，內(nèi)需走弱暫未明顯好轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)需求與投資疲弱是拖累經(jīng)濟基本面的主要因素之一。2021年下半年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)下行。截至2022年11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比減少9.8%；從單月數(shù)據(jù)來看，投資額已連續(xù)5個月同比降幅逾10%。各項房地產(chǎn)相關(guān)高頻數(shù)據(jù)及房企第三季度業(yè)績表現(xiàn)均不佳，將近一半的上市房企第三季度凈虧損，房地產(chǎn)市場仍在底部運行。相比2021年，2022年商品房銷售面積及銷售額明顯下滑，單月同比增速自2021年年初以來維持下行趨勢至今。由于供需兩端均表現(xiàn)疲弱，市場對“保交樓”政策仍存在觀望情緒，房地產(chǎn)市場走出底部依然有一定的難度。
當(dāng)前政策效果不及預(yù)期，期待政策支持力度進一步加大。當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的整體基調(diào)已明顯轉(zhuǎn)向?qū)捤?，兩會、中央政治局會議、二十大報告以及中央經(jīng)濟工作會議多次對房地產(chǎn)調(diào)控提出了意見，表明了中央對房地產(chǎn)市場的重視。從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，政策效果不及預(yù)期。截至三季度末，房地產(chǎn)貸款余額為53.29萬億元，同比增長3.2%，其增速為近10年以來最低水平。此外，房企資金到位及商品房銷售情況均不理想。在此背景下，宏觀調(diào)控有望進一步優(yōu)化。貨幣政策方面，信貸支持力度將繼續(xù)加大，不排除部分城市進一步下調(diào)商貸利率的可能。財政政策方面，政府或?qū)⑦M一步提高對財政赤字的容忍度，稅費仍有降低的空間；此外，還需通過各種穩(wěn)就業(yè)手段切實提高居民收入、增強居民購房能力。行政監(jiān)管方面，購房門檻有望進一步降低，更多的一二線城市或?qū)⒎艑捪拶徬拶J政策。
城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)長期需求仍然有較廣闊的增長空間。本次房地產(chǎn)市場的調(diào)整期持續(xù)時間長、下降幅度大，這與我國長期住房需求邊際減弱有一定關(guān)系，而城鎮(zhèn)化進程和城鎮(zhèn)人口數(shù)量是決定我國長期住房需求的主要因素。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國城市人均住房建筑面積還有較大的增長空間。根據(jù)我國城鎮(zhèn)化率的發(fā)展趨勢，預(yù)計我國城鎮(zhèn)化率將于2027年前后達到70%，未來5年我國房地產(chǎn)市場的潛在需求仍然較大。國家下階段或?qū)⑼苿泳獾某擎?zhèn)化，協(xié)調(diào)東中西部地區(qū)和大中小城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求將逐步恢復(fù)。
投資建議：隨著我國經(jīng)濟基本面的逐步改善以及國家政策支持力度的加大，預(yù)計房地產(chǎn)市場將于2023年下半年走出底部，建議重點關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部房企。我國城鎮(zhèn)化正在進入新的發(fā)展階段，建議長期關(guān)注租賃市場和二手房市場相關(guān)企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司。
風(fēng)險提示：房企債務(wù)壓力加??；我國未來深度老齡化使購房需求減弱；穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策見效慢于預(yù)期。
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