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核心觀點(diǎn)：
　　近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，我們點(diǎn)評(píng)如下：
　　目前，各地新發(fā)放首套房貸利率正常下限為5年期LPR減點(diǎn)20BP（目前5年期LPR為4.3%。9月份全市場(chǎng)新發(fā)按揭利率為4.34%），根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N(xiāo)售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。若評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比及同比連續(xù)3個(gè)月下行，則可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，地方政府可因城施策，自行決定下一季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消策略的城市，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則應(yīng)于下一季度恢復(fù)執(zhí)行首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
　　首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制為前期階段性政策的延續(xù)。2022年9月29日，央行與銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。當(dāng)前提出首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，則是將前期階段性政策升級(jí)為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制，主要由于年末疫情和地產(chǎn)政策陸續(xù)優(yōu)化后，進(jìn)一步落地見(jiàn)效還需時(shí)間，經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇觀察期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回暖仍需相關(guān)配套政策支持。
　　政策影響：因城施策更自由，銀行息差更穩(wěn)定。動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制將首套房貸利率和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)表現(xiàn)關(guān)聯(lián)起來(lái)，并內(nèi)嵌負(fù)反饋機(jī)制，房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，首套房利率下限可取消，一旦房?jī)r(jià)回歸上漲，房貸利率下限約束回歸。這一動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制有兩個(gè)好處，一方面給因城施策更多自由，對(duì)于地產(chǎn)低迷城市可以定向降息更多，而對(duì)于地產(chǎn)熱度不低的城市減少降息，降低房?jī)r(jià)的波動(dòng)性，提高銀行地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定性。另一方面，這一機(jī)制放開(kāi)新增首套房貸利率加點(diǎn)下限約束，解開(kāi)了房貸利率和LPR及MLF利率之間關(guān)聯(lián)，既實(shí)現(xiàn)新增房貸利率下降穩(wěn)地產(chǎn)的政策目標(biāo)，又避免存量貸款利率大幅調(diào)整，有助于銀行息差的穩(wěn)定。
　　投資建議：本次政策一方面利好銀行資產(chǎn)質(zhì)量，另一方面有助銀行息差穩(wěn)定。近期穩(wěn)地產(chǎn)政策加碼和防疫政策優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，實(shí)體流動(dòng)性循環(huán)將逐步改善，銀行板塊超額收益繼續(xù)，建議保持積極關(guān)注。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）疫情反復(fù)超預(yù)期；（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期下滑；（3）資產(chǎn)質(zhì)量大幅惡化；（4）政策調(diào)控超預(yù)期。