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事件
　　2023年1月5日，保利發(fā)展發(fā)布2022年業(yè)績(jī)快報(bào)。2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，同比-1.37%；歸母凈利潤(rùn)183億元，同比-33.17%。2022年第四季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1247億元，同比-14.94%；歸母凈利潤(rùn)52億元，同比-62.26%。
　　點(diǎn)評(píng)
　　營(yíng)收基本平穩(wěn)，利潤(rùn)承壓下行。公司全年穩(wěn)步推進(jìn)竣工交付工作，結(jié)轉(zhuǎn)收入與去年基本持平。而歸母凈利潤(rùn)同比下滑幅度較大（尤其是四季度單季），主要原因是在行業(yè)整體下行背景下，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例、合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目投資收益等均有所下滑。
　　銷售排名躋身行業(yè)第二，單月銷售持續(xù)恢復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2022年1-12月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額4573億元，同比-15%，降幅小于TOP10房企整體-20%的水平，銷售排名升至第2（2021年為行業(yè)第4）；12月單月銷售金額超過(guò)500億元，居行業(yè)榜首，單月同環(huán)比增幅均超過(guò)40%。公司優(yōu)質(zhì)貨量充足，預(yù)計(jì)2023年銷售能持續(xù)復(fù)蘇。
　　積極錯(cuò)峰拿地，投資聚焦核心城市。公司把握2021年下半年至今的拿地窗口期，保持合理拿地強(qiáng)度，錯(cuò)峰補(bǔ)充利潤(rùn)好、流動(dòng)性高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。全年權(quán)益投資金額居行業(yè)第三，僅次于華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)；聚焦在上海、廣州、廈門等38個(gè)核心城市拿地。
　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健，融資渠道暢通。公司三道紅線長(zhǎng)期穩(wěn)居綠檔，2022年公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行22筆公司債、中期票據(jù)合計(jì)263億元，票面利率在2.30%-3.51%之間；其中在房企融資困難的四季度發(fā)行65億元，且票面利率均在2.80%以下。
　　投資建議
　　2022年業(yè)績(jī)快報(bào)整體不及預(yù)期，處于探底階段，后續(xù)隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將企穩(wěn)回升。我們下調(diào)公司盈利預(yù)測(cè)，將2022-24年歸母凈利利潤(rùn)從301.8億元、345.3億元和410.8億元調(diào)整為183.0億元、224.8億元和269.8億元，調(diào)整后增速分別為-33.2%、22.8%和20.0%。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2022-24年P(guān)E分別為10.7x、8.7x和7.3x，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；市場(chǎng)信心持續(xù)走低；毛利率持續(xù)下滑