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當前房地產政策的協同、有序與長效推進，切斷了地產信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預期正加速由“無底”向“有底”轉變。對于銀行投資而言，地產信用風險預期改善，助力銀行股估值修復，疊加長周期資產質量拐點效應，板塊估值系統(tǒng)性提升空間可觀。
　　▍事項：1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)布《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制的通知》。
　　▍政策核心：前期階段性放松政策的常態(tài)化安排，長效機制將首套利率與房價變化動態(tài)掛鉤。2022年9月29日，人民銀行與銀保監(jiān)會曾聯合下發(fā)《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，對22M6-M8新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，允許在2022年底前階段性放寬首套房按揭利率下限。此次兩部委的長效機制通知，實質是將上述政策進行了常態(tài)化安排（“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限”）。此外，本次政策亦對評估期內不再滿足條件的城市，做出了利率恢復的要求（即體現動態(tài)調整）。
　　▍政策測算：預計部分三四線城市首套房貸利率短期仍存在小幅下降空間。1）首套利率測算：目前的政策框架下，未符合條件的城市首套房貸利率下限為4.1%（5年期LPR – 20bp），符合條件的城市首套房貸利率或有望降至3.7%-4.1%區(qū)間（參考過往85折利率，當前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合銀行投放偏好），貝殼研究院數據顯示，12月首套主流利率為4.09%；2）新增地區(qū)測算：以國家統(tǒng)計局70城數據為樣本測算，2022年9月的階段性政策下，23/70城可享受到利率放松，若根據9-11月數據進行近似匡算，預計近期利率放松城市將增加至38/70（主要集中于三四線城市）。綜上來看，70城樣本下，近一個季度或將增加10-20個城市享受利率下限放寬政策，以上城市利率下行空間或在20-40bp。
　　▍政策研判：長效機制與政策協同下，地產市場及房企經營有望向穩(wěn)發(fā)展。1）政策方向：突出“長效”。經濟工作會議指出“要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展”，中央財辦副主任韓文秀解讀亦指出“抓緊研究中長期治本之策”，以此次首套房貸長效機制為代表的政策，或將更注重政策長期可持續(xù)。2）政策節(jié)奏：協同推進。前期以“三支箭”為代表的供給側金融政策，配合因城施策下的多項需求端政策，金融部門與住建部門的政策協同方面仍有推進空間。我們認為，目前房地產政策的協同、有序、長效推進，切斷了地產信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預期正加速由“無底”向“有底”轉變。
　　▍風險因素：宏觀經濟大幅下行，銀行資產質量超預期惡化。
　　▍投資觀點：地產信用風險預期改善，助力銀行股估值修復。當前房地產政策的協同、有序與長效推進，切斷了地產信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預期正加速由“無底”向“有底”轉變。對于銀行投資而言，地產信用風險預期改善，助力銀行股估值修復，疊加長周期資產質量拐點效應，2023年銀行板塊估值系統(tǒng)性提升空間可觀。個股投資可把握兩條主線：1）資產質量主線，基于“預期”的快變量維度，選擇地產業(yè)務敞口高、前期估值大幅回落的招商銀行、平安銀行和興業(yè)銀行；基于“財務”的慢變量維度，可關注資產質量拐點已至而估值尚未反映的品種，包括江蘇銀行、南京銀行；2）業(yè)績增長主線，可關注估值具備性價比、業(yè)績增長快的區(qū)域性銀行，包括寧波銀行、杭州銀行和成都銀行。