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地產(chǎn)政策暖風(fēng)不斷，繼供給側(cè)“三支箭”擴(kuò)容后，政策逐漸發(fā)力需求側(cè)。近日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，住房利率有望突破4.1%的下限，地產(chǎn)竣工/銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善可期。家電作為地產(chǎn)鏈下游，業(yè)績(jī)預(yù)期有望改善，同時(shí)預(yù)計(jì)將伴隨估值的兩階段修復(fù)。
　　▍地產(chǎn)政策暖風(fēng)不斷，地產(chǎn)竣工/銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善可期。去年底以來(lái)，地產(chǎn)政策力度持續(xù)加大，供給側(cè)第二支箭（股權(quán)融資）、第三支箭（債券融資）持續(xù)擴(kuò)容。高層領(lǐng)導(dǎo)再次定調(diào)房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，政策逐漸發(fā)力需求側(cè)。2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，“因城施策”允許部分城市突破4.1%的下限，政策靈活度進(jìn)一步提高?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”的基調(diào)下，政策暖風(fēng)不斷，地產(chǎn)竣工/銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善可期。
　　▍地產(chǎn)鏈邊際修復(fù)，關(guān)注央空及廚電業(yè)績(jī)預(yù)期改善。家電作為地產(chǎn)鏈下游，隨著政策發(fā)力推動(dòng)地產(chǎn)竣工/銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善，疊加疫情防控進(jìn)入新常態(tài)，有望帶動(dòng)家電終端銷(xiāo)售數(shù)據(jù)回暖。具體來(lái)看，（1）家用央空方面，其銷(xiāo)量有望受益于品類(lèi)滲透率提升和地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善，因此具有相對(duì)較高彈性，建議關(guān)注海信家電、格力電器、美的集團(tuán)；（2）廚電領(lǐng)域，從歷史數(shù)據(jù)看地產(chǎn)對(duì)煙機(jī)等傳統(tǒng)廚電拉動(dòng)比例超過(guò)60%，終端銷(xiāo)售相關(guān)性較高。伴隨地產(chǎn)鏈修復(fù)，廚電有望進(jìn)一步回暖，建議關(guān)注老板電器、火星人。
　　▍根據(jù)歷史復(fù)盤(pán)，關(guān)注企業(yè)估值兩階段提振。根據(jù)家電股價(jià)歷史復(fù)盤(pán)，一般地產(chǎn)政策出臺(tái)對(duì)企業(yè)估值有兩階段修復(fù)：第一階段為政策出臺(tái)時(shí)對(duì)估值的即期抬升，第二階段為業(yè)績(jī)修復(fù)帶來(lái)的EPS和估值的雙抬升，時(shí)間大概滯后地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善后的3-4個(gè)季度。從彈性而言，與地產(chǎn)相關(guān)性較高的央空及廚電品類(lèi)表現(xiàn)較為明顯，當(dāng)前仍處于估值修復(fù)的第一階段，預(yù)計(jì)隨著地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，未來(lái)行情有望持續(xù)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期；原材料價(jià)格大幅上漲；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加??；下游需求不及預(yù)期。
　　▍投資策略：“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)鏈仍是A股重要主線，家電作為下游，有望在業(yè)績(jī)和估值兩端受益。建議關(guān)注：1）中央空調(diào)領(lǐng)域：央空主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)、熱管理點(diǎn)燃第二引擎的海信家電，渠道改革初見(jiàn)成效、強(qiáng)品牌力賦能的格力電器，以及美的集團(tuán)；2）廚電領(lǐng)域：深度分銷(xiāo)提高全渠道滲透率、新興品類(lèi)打開(kāi)第二增長(zhǎng)曲線的老板電器，受益于集成灶滲透率提升的集成灶龍頭火星人。