>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：多部門積極支持住房需求，供需兩端放松持續(xù)加碼-230108
| 上傳日期： |
2023/1/8 |
大小： |
1504KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/12/31-23/1/6）34個重點城市新房合計成交397萬平米，環(huán)比-31%；其中，一二線環(huán)比-29%、三四線環(huán)比-43%；1月截至上周一手房月成交同比-2%，較12月+31pct；其中，一二線同比+15%、三四線同比-77%，分別較12月+44pct和-25pct。上周13個重點城市二手房成交86萬平米，環(huán)比+9%；1月截至上周累計成交同比+50%，較12月+56pct。庫存方面，上周15城推盤86萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比2.17倍，最近3個月（22年10-12月）分別為1.34倍、0.80倍和0.96倍。截至上周末，15城可售面積為9,875萬平米，環(huán)比-1%；3個月移動平均去化月數(shù)為14.5個月，環(huán)比-1.2個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行工作會議提到，加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持力度，落實金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。行業(yè)政策方面，住建部部長倪虹指出，對于購買第一套住房的要大力支持，對于購買第二套住房的，要合理支持，對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升還是很有信心；央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限；央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清指出以滿足新市民需求為重點，開發(fā)更多適銷對路的金融產(chǎn)品，鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。市場方面，CRIC發(fā)布百強房企排行榜，22年12月50家房企銷售額環(huán)比+29%，同比-30%、較前值+2.5pct，銷售降幅持續(xù)收窄。因城施策方面，購房補貼：重慶、臨海、開封等；公積金放松：北京、東莞、烏魯木齊、鄭州、長春、常州、惠州、柳州、連云港等；首付比例下調(diào)：滎陽等；購房補貼：揚州、南昌、上饒、安義、上栗等。此外，深圳公布二手房“帶押過戶”方案，推行“順位抵押”等模式，央行廣州分行指導金融機構(gòu)為優(yōu)質(zhì)房企辦理內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)。
公司動態(tài)跟蹤：2022年全年銷售：萬科A 4169.7億元（-33.58%）、招商蛇口2926.0億元（-10.47%）、金地集團2218.1億元（-22.64%）、龍湖集團2015.9億元（-30.51%）、中國海外發(fā)展2947.6億元（-20.23%）、建發(fā)國際集團權(quán)益1215.2億元（-6.59%）、綠城中國2128億元（-20.18%）、中南建設(shè)649.2億元（-67.11%）、融創(chuàng)中國1693.3億元（-71.65%）、美的置業(yè)792億元（-42.22%）。業(yè)績方面，保利發(fā)展2022年實現(xiàn)歸母凈利潤183億元（-33.17%）；招商蛇口預(yù)計歸母凈利潤38~46億元（同比-55.65%~-63.36%）。收并購：華發(fā)股份擬收購深圳融創(chuàng)文旅持有的深圳融華置地51%股權(quán)（股權(quán)收購價35.7億元）及債權(quán)及利息（債權(quán)收購價1,190.24萬元）。股權(quán)融資：保利發(fā)展擬非公開發(fā)行股票不超過8.19億股，募集總額不超125億；中南建設(shè)擬非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過11.48億股，募集總額不超28億元；新大正發(fā)布重大資產(chǎn)購買預(yù)案公告，擬收購13名自然人合計持有的滄恒投資80%股權(quán)，交易作價7.88億元。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.88%，滬深300指數(shù)上漲2.82%，相對收益為1.05%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第8位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：數(shù)源科技、三湘印象、濱江集團、新大正、華發(fā)股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為大連友誼、深振業(yè)A、皇庭國際、深深房A、新華聯(lián)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲5.49%，滬深300指數(shù)上漲2.82%，相對收益為2.67%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企22/23PE均值分別為7.7/7.1倍；物管22/23PE均值分別為18/14倍。
投資分析意見：我們認為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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