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事件：1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N(xiāo)售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
　　此次政策為9月份政策延續(xù)，是央行在按揭貸款利率方面進(jìn)行“因城施策”常態(tài)化和動(dòng)態(tài)化調(diào)整的體現(xiàn)。此次政策實(shí)際上就是對(duì)9月份政策的延續(xù)，將期限從2022年底進(jìn)一步延伸至2023年，也表明2023年降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作將進(jìn)一步常態(tài)化。而且此次政策也說(shuō)明了對(duì)評(píng)估期內(nèi)不再滿(mǎn)足條件的城市要恢復(fù)利率下限，所以也體現(xiàn)了利率調(diào)整的動(dòng)態(tài)化，更有利于支持城市政府“因城施策”，用足用好政策工具箱。
　　本次政策調(diào)整之“量”：滿(mǎn)足條件的城市數(shù)量較9月份有所擴(kuò)大。9月政策試行時(shí)全國(guó)70個(gè)大中城市中滿(mǎn)足條件的城市數(shù)目為23個(gè)，本次滿(mǎn)足條件的城市數(shù)量增至38個(gè)，且受到影響的均為二三線城市，以三線城市居多。
　　本次政策調(diào)整之“價(jià)”：預(yù)計(jì)將有更多符合條件的城市下調(diào)首套房按揭貸款利率，邊際降幅在15-30bp之間。在9月政策實(shí)施后，70個(gè)大中城市中符合條件的23個(gè)城市首套房按揭貸款利率均出現(xiàn)了不同程度下降，利率基本都降到了4%以下。從下調(diào)價(jià)位來(lái)看，主要有3.8%、3.9%、3.95%三個(gè)選項(xiàng)，降幅基本上在15-30bp的區(qū)間內(nèi)。
　　上一輪政策調(diào)整效果：整體有限，還需要政策的進(jìn)一步刺激。在上期政策實(shí)施之后，從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，大部分名單內(nèi)的城市9-11月的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)（環(huán)比）繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，利率下限下調(diào)對(duì)于房?jī)r(jià)連續(xù)下降的城市而言并沒(méi)有起到比較好的止跌效果。
　　后續(xù)政策展望：需求端預(yù)計(jì)持續(xù)、全面放開(kāi)。本次政策更多的是一種監(jiān)管態(tài)度的體現(xiàn)。體現(xiàn)出房?jī)r(jià)成為了利率政策制定的重要因素，穩(wěn)房?jī)r(jià)成為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也體現(xiàn)出接下來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ谴碳ぞ用裥枨?，而不是像以前一樣的靠房企在供給端加杠桿投資拉動(dòng)，因此預(yù)計(jì)需求端還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)、全面放開(kāi)。
　　投資建議：2023年銀行股震蕩上行，兩條主線選股：修復(fù)邏輯和確定性增長(zhǎng)邏輯。第一條選股主線是修復(fù)邏輯：地產(chǎn)回暖+消費(fèi)復(fù)蘇，看好招行、寧波、平安、郵儲(chǔ)和興業(yè)。第二條選股主線是確定性增長(zhǎng)邏輯：收入端增長(zhǎng)確定性最強(qiáng)的仍是優(yōu)質(zhì)區(qū)域城商行板塊，看好寧波、蘇州、江蘇、南京、成都和常熟。從節(jié)奏上看，修復(fù)邏輯上半年占優(yōu)；確定性增長(zhǎng)邏輯下半年占優(yōu)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示事件：經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期。疫情影響超預(yù)期。