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近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。
　　一、政策內(nèi)容：下調(diào)房貸利率托底房價(jià)
　　事實(shí)上，此次房貸利率調(diào)整機(jī)制并非首次提出，而是將2022年9月29日推出的階段性政策升級為長效機(jī)制，允許各城市每季度根據(jù)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩績r(jià)格的變化情況，動態(tài)調(diào)整當(dāng)?shù)厥滋咨唐贩總€(gè)人住房貸款利率下限：以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期，對新建住宅價(jià)格同比和環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套房貸利率下限。若后續(xù)新建住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月均上漲，將自下一季度起恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限，目前為4.10%，即低于5年期以上LPR（4.30%）20bp。
　　二、政策特征：結(jié)構(gòu)性動態(tài)調(diào)整
　　在政策設(shè)計(jì)上，這一機(jī)制通過貨幣政策和因城施策的房地產(chǎn)行業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，創(chuàng)新性地將房貸利率調(diào)整與房價(jià)動態(tài)變化直接掛鉤，適度加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度，體現(xiàn)了鮮明的結(jié)構(gòu)性和動態(tài)特征。
　　首先，此政策是結(jié)構(gòu)性精準(zhǔn)施策，而非總量上“大水漫灌”，主要體現(xiàn)在政策作用的購置類型和地域范圍兩個(gè)維度。在購置類型上，本政策僅涉及部分“增量”而非“存量”，房貸利率的可能調(diào)整僅針對首套房，不包括二套及以上的住房。就此分析，政策意在貫徹“房住不炒”方針，精準(zhǔn)支持居民部門新增的剛性購房需求，力求避免刺激投機(jī)需求。在地域維度上，本政策貫徹“因城施策”原則，通過對首套房貸利率下限的差異化調(diào)節(jié)，大幅提升了逆周期調(diào)控的精細(xì)化程度。去年9月階段性政策推出時(shí)，符合準(zhǔn)入條件的城市有23個(gè)；而由于此后房價(jià)下行壓力加大，當(dāng)前符合準(zhǔn)入條件的城市數(shù)量增至38個(gè)，同時(shí)有7個(gè)城市符合退出條件（見附表）。
　　其次，此機(jī)制體現(xiàn)了動態(tài)靈活的特征，房貸利率下限每季度根據(jù)房價(jià)變化調(diào)整，“能下能上”。一方面，若房價(jià)持續(xù)下行，理論上當(dāng)?shù)乜上鄳?yīng)連續(xù)放寬首套房貸利率下限，加大定向支持力度。另一方面，一旦房價(jià)明顯轉(zhuǎn)向，寬松政策隨即將退出，避免過度刺激樓市。不難看出，此機(jī)制意在將新建商品房價(jià)格穩(wěn)定在當(dāng)前水平，既不希望其連續(xù)下跌，也不希望其明顯上漲，力求通過“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
　　三、政策效果及前瞻：積極作為，相機(jī)抉擇
　　一方面，此項(xiàng)長效機(jī)制的出臺，是對近期重要會議及文件精神的迅速落實(shí)，進(jìn)一步釋放了“穩(wěn)地產(chǎn)”的積極信號。去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性住房需求以擴(kuò)大內(nèi)需。近期中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》也提出“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”。
　　另一方面，此項(xiàng)政策的效果仍然有待觀察。當(dāng)前房地產(chǎn)仍處下行期，需求端居民部門預(yù)期仍然疲弱，供給端部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍未實(shí)質(zhì)性緩解，此項(xiàng)結(jié)構(gòu)性政策有助于精準(zhǔn)定向降低首套購房者的利息開支，但難以徹底逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)供需兩端所面臨的困境。居民部門信心的改善，從根本上有賴于經(jīng)濟(jì)告別疫情、修復(fù)企穩(wěn)，因此尚需時(shí)日。
　　前瞻地看，未來或有更多城市放寬房貸利率下限。其中商品住宅銷售價(jià)格下降幅度大的城市，首套房貸款利率下調(diào)幅度也會更大。由于該調(diào)整機(jī)制錨定的是新房價(jià)格，而非二手房價(jià)，部分地區(qū)新房和二手房價(jià)走勢或出現(xiàn)邊際分化。
　　最后，房地產(chǎn)逆周期調(diào)控政策后續(xù)仍有想象空間。在“房住不炒”“因城施策”政策導(dǎo)向下，需求端支持性政策或擴(kuò)展至二套房等合理改善性購房需求；供給端支持性政策在前期“三支箭”的基礎(chǔ)上，也有望進(jìn)一步拓面深化，綜合作用于房地產(chǎn)市場，以實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”政策目標(biāo)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，助力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。