>> 華泰證券-固收專題研究-公募REITs展望：大有可為-230116
| 上傳日期： |
2023/1/16 |
大小： |
2379KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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報(bào)告核心觀點(diǎn)
公募REITs上市以來受到政策大力支持，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，投資人逐漸豐富。目前市場上已有25只公募REITs完成募集，累計(jì)募資約800億元。受疫情影響，22年產(chǎn)業(yè)園、高速經(jīng)營承壓明顯，物流園經(jīng)營穩(wěn)中向好。整體來看，22年產(chǎn)權(quán)類公募REITs綜合收益好于特許經(jīng)營權(quán)類。展望23年，我們認(rèn)為疫情好轉(zhuǎn)將帶來項(xiàng)目基本面修復(fù)、市場情緒提振等，存續(xù)REITs估值或?qū)⒂兴闲?，關(guān)注疫后修復(fù)盈利好轉(zhuǎn)及低估值、高分紅的存續(xù)項(xiàng)目機(jī)會(huì)，位于一線城市的項(xiàng)目可能率先享受疫后修復(fù)帶來的利好；政策支持REITs產(chǎn)品擴(kuò)容，繼續(xù)關(guān)注打新機(jī)會(huì)及擴(kuò)募落地相關(guān)機(jī)會(huì)。
公募REITs市場表現(xiàn)回顧
上市以來公募REITs二級價(jià)格走勢共經(jīng)歷了四個(gè)階段，近三個(gè)月價(jià)格有所回調(diào)，但部分REITs價(jià)格仍偏貴。REITs投資者范圍逐漸擴(kuò)大，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者中保險(xiǎn)資金和券商自營較為活躍，22年已有11只REITs解禁，解禁后流通盤中配置型機(jī)構(gòu)投資者占比提升。經(jīng)營層面，受疫情影響，22年前三季度項(xiàng)目經(jīng)營情況多不及預(yù)期，其中產(chǎn)業(yè)園三季度出租率受損，高速經(jīng)營持續(xù)承壓，物流園經(jīng)營穩(wěn)中向好，環(huán)保類易受季節(jié)性影響。22年產(chǎn)權(quán)類公募REITs綜合收益好于特許經(jīng)營權(quán)類，產(chǎn)權(quán)類雖然分派率較低，但二級收益可觀。打新方面，雖上市首日漲幅較可觀，但認(rèn)購比例過低，攤薄收益。
發(fā)展展望：政策大力支持，市場大有可為，在擴(kuò)容過程中挖掘機(jī)會(huì)
2020年至今公募REITs推動(dòng)迅速，政策從各方面保障了REITs快速發(fā)展：1）試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，能源、保租房和新基建類是未來政策支持的重點(diǎn)；2）提高原始權(quán)益人積極性，民間資本發(fā)行或提升；3）不斷擴(kuò)大投資者范圍、推動(dòng)長期投資者參與，提升機(jī)構(gòu)定價(jià)；4）規(guī)范收益分配、及時(shí)兌現(xiàn)收益等，未來政策在REITs立法和稅收細(xì)則方面仍有待完善。23年項(xiàng)目儲備充足，有望實(shí)現(xiàn)“超過60只公募REITs，累計(jì)發(fā)行規(guī)模超2000億元”。另外，23年12只REITs將迎來解禁，主要集中在下半年，解禁份額以保險(xiǎn)為主，交易性機(jī)構(gòu)占比較首批解禁提升，關(guān)注解禁對高漲幅REITs的價(jià)格沖擊。
關(guān)注疫后修復(fù)盈利好轉(zhuǎn)及低估值、高分紅的存續(xù)項(xiàng)目機(jī)會(huì)
隨著疫情防控政策優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)23年經(jīng)濟(jì)低基數(shù)改善，利率中樞微抬，上半年疫情好轉(zhuǎn)帶來的基本面修復(fù)、情緒提振等或強(qiáng)于無風(fēng)險(xiǎn)收益率上行的干擾，從而帶動(dòng)存續(xù)REITs估值整體上行。關(guān)注22年受疫情影響較大的高速公路、產(chǎn)業(yè)園基本面修復(fù)帶來的投資機(jī)會(huì)，利好消息可能在一季報(bào)中有所體現(xiàn)。從修復(fù)進(jìn)度來看，位于一線城市的項(xiàng)目可能率先享受疫后修復(fù)帶來的利好。存續(xù)部分REITs估值仍偏高，產(chǎn)權(quán)類上市以來已累積較高漲幅，按最新市值計(jì)算，特許經(jīng)營權(quán)類分派率顯著高于產(chǎn)權(quán)類，對于低估值、分紅確定性較高的項(xiàng)目可予以關(guān)注。
關(guān)注打新機(jī)會(huì)及擴(kuò)募落地情況
繼續(xù)關(guān)注REITs打新的投資機(jī)會(huì)，23年新上項(xiàng)目增加，建議綜合項(xiàng)目特征、估值定價(jià)等篩選投資標(biāo)的，可以關(guān)注IRR、cap rate等指標(biāo)。從已上市項(xiàng)目首日漲幅來看，政策重點(diǎn)支持的新品種、規(guī)模中小、估值相對謹(jǐn)慎的REITs較受歡迎。關(guān)注擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來的機(jī)會(huì)，擴(kuò)募是否能直接帶來價(jià)格提升取決于裝入資產(chǎn)質(zhì)量，分紅率是否提高也取決于擴(kuò)募項(xiàng)目的定價(jià)、運(yùn)營等因素。隨著更多同類資產(chǎn)入市，伴隨市場稀缺性降低，有助于推動(dòng)二級定價(jià)更為理性，REITs中期估值或走向分化。
風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算偏差，公募REITs運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
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