>> 中信證券-物業(yè)行業(yè)2022年年報(bào)前瞻：挑戰(zhàn)機(jī)遇并存，結(jié)構(gòu)變化之始-230116
| 上傳日期： |
2023/1/16 |
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| 1268KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
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2022年，物管行業(yè)面臨新房交付總量增長乏力，住宅物管覆蓋率提升高潮已過等不利因素，更有疫情對(duì)于繳費(fèi)率、社區(qū)增值服務(wù)的巨大影響，還有非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)缺乏核心競爭力，在產(chǎn)業(yè)鏈中地位不斷被邊緣化的痼疾。總體而言，我們認(rèn)為2022年物管公司的業(yè)績?cè)鏊賹⑵毡橛兴陆?。但國資背景的企業(yè)非居業(yè)態(tài)拓展阻力很小，并購的歷史包袱小潛在資金多，關(guān)聯(lián)方在新房交付市場的市占率提升快，預(yù)計(jì)國有背景大型物管上市公司2022-2025年將維持24%/34%/30%/33%這一令人滿意的業(yè)績?cè)鏊佟?br> ▍新項(xiàng)目的增量在管流向國企的趨勢(shì)預(yù)計(jì)持續(xù)提速。新房交付總量增長乏力、住宅物業(yè)管理覆蓋率提升最高潮已經(jīng)過去，行業(yè)總在管面積增速下滑。不過，當(dāng)前頭部公司市占率很低，非居物業(yè)的普及率有待提升，行業(yè)仍然前景廣闊。結(jié)構(gòu)上，國有背景公司關(guān)聯(lián)方開發(fā)行業(yè)占比持續(xù)提升、非居拓盤品牌廣受青睞、并購歷史包袱小資金儲(chǔ)備多，這都是國企所占據(jù)的優(yōu)勢(shì)。我們預(yù)計(jì)，2022-25年國資背景龍頭物業(yè)管理企業(yè)在管面積增速可達(dá)到33%/26%/23%/20%，2021-25年CAGR達(dá)到25%
▍基礎(chǔ)物管收繳率觸底，但盈利能力持續(xù)分化。我們預(yù)計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)收繳率可能在2022年階段性下降，但未來能較快恢復(fù)。我們相信，疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)因素開始轉(zhuǎn)向，而企業(yè)也有望通過品質(zhì)提升和規(guī)?；呃U來提升普遍收繳率較低的收并購標(biāo)的回款水平，因而物業(yè)管理企業(yè)的繳費(fèi)率可能在2022年觸底。于盈利能力而言，物業(yè)管理企業(yè)盈利能力開始出現(xiàn)兩端收斂趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)這一收斂趨勢(shì)將長期存在，我們預(yù)計(jì)，2022-2025年，國資背景頭部物業(yè)管理企業(yè)的綜合毛利率為17.9%/18.5%/18.8%/19.5%，而民營頭部物業(yè)管理企業(yè)的綜合毛利率將持續(xù)下降至23.9%/21.8%/20.9%/20.3%。
▍業(yè)主增值服務(wù)從多賽道并進(jìn)轉(zhuǎn)為精選賽道發(fā)展。2022年部分業(yè)主增值服務(wù)受到疫情沖擊非常明顯。一方面，租售服務(wù)受到房地產(chǎn)市場沖擊影響，可能下行嚴(yán)重。另一方面，到家服務(wù)、裝修服務(wù)等服務(wù)場景也受到疫情影響。我們相信，雖然各企業(yè)的業(yè)主增值服務(wù)在2022年承壓，但2023年是各家企業(yè)增值服務(wù)布局更為清晰的年份，企業(yè)將在更窄的范圍取得更確定的發(fā)展。我們看好圍繞不動(dòng)產(chǎn)本身或是小區(qū)公共收益管理的增值服務(wù)開展。
▍非業(yè)主增值服務(wù)面臨巨大挑戰(zhàn)，營收貢獻(xiàn)可能逐年下降。非業(yè)主增值服務(wù)和關(guān)聯(lián)開發(fā)商景氣程度高度相關(guān)，2022年出現(xiàn)行業(yè)性下降。非業(yè)主增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中可替代性強(qiáng)、核心價(jià)值低，當(dāng)開發(fā)利潤率收窄時(shí)，部分開發(fā)公司會(huì)優(yōu)先犧牲這部分投入。所以，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的萎縮不止于民企，連國企可能也面臨這一困擾。我們預(yù)計(jì)，至2025年，非業(yè)主增值服務(wù)收入占龍頭企業(yè)營收比重由2019年的16%下降到2025年的7%，其中國有頭部企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)占收入的比重下降到8%，民營頭部企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)占收入的比重下降到5%。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：民營企業(yè)大幅計(jì)提應(yīng)收款減值致使虧損的風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)毛利率下行的風(fēng)險(xiǎn)；2022年部分企業(yè)應(yīng)收款和賬期大幅提升的風(fēng)險(xiǎn)。
▍2022年業(yè)績承壓，2023年分化加速。我們估計(jì)，大多數(shù)企業(yè)在2022年業(yè)績承壓，唯壓力程度不同。對(duì)于頭部國企來說，2022年的主要壓力來自于非業(yè)主增值服務(wù)、租售服務(wù)、家裝服務(wù)等受到房地產(chǎn)市場周期沖擊或者同疫情影響較大的業(yè)務(wù)，但這些業(yè)務(wù)要么只是周期性波動(dòng)，要么本身并非核心業(yè)務(wù)。對(duì)于民企來說，2022年業(yè)績下調(diào)壓力可能更大，一方面，這些企業(yè)周期性業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的程度更深、影響更遠(yuǎn)。另一方面，一些關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的企業(yè)也面臨毛利率大幅下滑、關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款大幅減值，致使企業(yè)虧損的可能。長期而言，國企的規(guī)模市占和業(yè)績市占都有望實(shí)現(xiàn)提升，我們預(yù)計(jì)2022-2025年頭部物管國企業(yè)績?cè)鏊?4%/34%/30%/33%，CAGR達(dá)到30%，顯著高于民企2022-2025年的業(yè)績?cè)鏊?27%/3%/4%/6%。我們繼續(xù)看好藍(lán)籌國資背景的物管公司發(fā)展前景。
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