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核心觀點：
　　總體情況：在當前銷售及到位資金水平上，投資規(guī)?；螂y維持。22年行業(yè)銷售和到位資金規(guī)?；氐搅?6-17年水平，投資規(guī)模則維持19年左右水平，從數(shù)據(jù)對比來看，投資規(guī)?；螂y維持。兩個比例指標來看，一是銷售金額/到位資金已連續(xù)4年90%左右，融資渠道偏緊，行業(yè)只能高比例依靠銷售回款；二是投資完成額/銷售金額達到了99.7%，16年以來這一比例平均值為82%，一方面說明行業(yè)投資大比例依賴銷售回款，另一方面也說明當前投資規(guī)模依然面臨較大下行壓力。
　　成交情況：人均銷售倒退至08年水平，全年景氣度逐季下降。22年行業(yè)實現(xiàn)銷售面積13.6億平米，同比-24.3%，為有數(shù)據(jù)以來最大幅度回撤，年度銷售規(guī)?；氐搅?3-15年水平，住宅人均銷售面積水平回到了08、09年，銷量回落幅度較大。22年商品房銷售均價9814元/平米，同比-3.2%，為有數(shù)據(jù)以來最大幅度回撤（08年-1.7%、14年+1.4%）。22年市場成交景氣度逐季下降，Q2成交面積與16年同期相當，Q3成交量與13年同期相當，而Q4成交量與08、09年同期相當，若未來維持08-09年的成交能級，則全年成交量將不足10億平。
　　開發(fā)投資情況：開竣工均較差，23年投資下行壓力或將大于22年。22年商品房新開工面積12億平，同比-39.4%，絕對規(guī)模回到09年，人均開工規(guī)模回到05、06年。22年竣工同比-15%，竣工的增長需要時間資金的雙重保障。22年投資同比-10%，22年土地市場成交降幅大于21年，我們預測23年土地購置費用下降壓力會更大，工程貢獻23年表現(xiàn)依然不樂觀，開工規(guī)模與退出施工面積的倒掛可能會導致施工面積在較長時期內(nèi)同比負貢獻，23年投資下行壓力或將大于22年。
　　融資情況：資金環(huán)境惡化趨勢未改，企業(yè)利用信貸意愿較低。22年行業(yè)到位資金14.9萬億元，同比-26%。我們判斷資金環(huán)境在較短時間內(nèi)或難見明顯改善，企業(yè)利用信貸意愿較低，銀行系統(tǒng)在央行十六條的要求下投放訴求較強，但非銀行金融機構則在加速流出。
　　未來展望：23年企穩(wěn)需要信心的恢復與資金支持。疫情干擾、停工斷貸、房價跌幅擴大等問題影響居民和企業(yè)參與地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資的意愿，導致景氣度不斷下行。相對溫和的政策雖然延緩了市場下行的節(jié)奏，但并未阻止這個趨勢。站在23年初這個時間點，我們認為行業(yè)目前并未進入復蘇通道，市場改善需要政策積累和經(jīng)濟大環(huán)境好轉，相對進度不會太快。對于23年，在相對樂觀的政策假設和較大政府交付支持下，我們判斷全年基本面流量數(shù)據(jù)有望與22年基本持平，實現(xiàn)企穩(wěn)。
　　風險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預期。未來融資環(huán)境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。