>> 華創(chuàng)證券-【策略專題】百縣返鄉(xiāng)見聞系列之房地產(chǎn)篇：期望與現(xiàn)實-230203
| 上傳日期： |
2023/2/3 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
姚佩，張瑜，周冠南 |
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房價普降，亮點僅存于局部地區(qū)。
2022年是各地受訪居民對房價認知發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的一年，房價上漲的大趨勢隨著多家地產(chǎn)巨頭的倒下而被打破。東部城市本輪房價下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地區(qū)房價基本自2018年棚改結(jié)束后已在持續(xù)下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低線城市非核心地段房價幾乎骨折，上漲僅限于局部地區(qū)。一二線和低線城市的分化、市中心和郊縣的分化難以避免，未來甚至可能更加極端。一二線城市均價普遍2-3萬以上，而低線城市房價不到5000元依然成交寥寥?？h城和鄉(xiāng)村的失落可能難以避免，人口流出的傷痛難以逆轉(zhuǎn)。
二線以下城市剛需基本見頂，預(yù)期偏悲觀。
各地受訪家庭戶均至少擁有1套住房，剛需基本得到滿足，四川綿陽、河南南陽、內(nèi)蒙古集寧、安徽銅陵、以及江蘇南京、南通等地的調(diào)研樣本來看，擁有多套住房的家庭比較普遍。多套住房疊加低線城市人口外流，隨之而來的是空置率上升，各地空置率直觀感受普遍20-30%。各地房價基本下行的背景下，居民未來房價預(yù)期基本鮮有樂觀，但以平穩(wěn)和小幅下行居多。并無受訪對象表達對房價崩盤的擔憂；而近兩年房地產(chǎn)市場相對較好、房價仍有上漲的地區(qū)，部分居民認為房價還將有小幅微漲，主要集中一二線。
投資性需求基本消失，主流需求：婚房、學(xué)區(qū)、改善。
房價難再漲的預(yù)期之下，投資性需求的湮滅是顯而易見的。需要關(guān)注的是，江浙部分二三線城市前期投資客撤出，可能對當?shù)胤績r帶來進一步拋售壓力，在我們的調(diào)研樣本中主要包括江蘇鎮(zhèn)江、常州、浙江寧波。自住為導(dǎo)向的主要住房需求包括婚房、學(xué)區(qū)和改善。其中部分婚房需求逐步向高線城市轉(zhuǎn)移；學(xué)區(qū)需求偏剛性，但隨著出生人口下行，需求也終將趨弱；可見的增量需求主要來自改善，物業(yè)管理完善、環(huán)境優(yōu)美的新建小區(qū)更具競爭力，尤其K型復(fù)蘇之下東南經(jīng)濟強省的豪宅受到追捧。
“疤痕”尤在，低線城市居民難加杠桿。
三年疫情對就業(yè)和收入的沖擊，對購房決策的影響不言而喻。房地產(chǎn)的另一層“疤痕”還有停工項目的沖擊。停工地區(qū)占比不高，且部分已被接盤，并未形成燎原之勢；此外停工也并非都由本輪地產(chǎn)信用危機導(dǎo)致，部分來自疫情原因，部分爛尾樓則歷史久遠。一二線城市居民通過按揭貸款加杠桿買房的情況較為普遍，部分三四線以下城市收入穩(wěn)定群體也基本可負擔幾千元不等的房貸，但疫情后貸款意愿整體下行，主要由于疫情帶來的收入不確定性增加。
地產(chǎn)的未來增量：物業(yè)和增值服務(wù)
對于低線城市，面積較小、汽車普及使得地理區(qū)位差異對業(yè)主生活影響不大，但物業(yè)往往成為改善型需求的重要考量。廣東佛山的調(diào)查對象提出一個有意思的問題：未來地產(chǎn)商的軟實力應(yīng)該體現(xiàn)在哪里，還可以從哪些方面滿足高凈值人群需求？經(jīng)歷三年疫情、頻繁封控，以后的社區(qū)可能不再是僅提供居住需求的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，而要囊括生活的方方面面，從出行到購物，或聯(lián)名或合作，為業(yè)主提供各類服務(wù)和便利，例如買菜團購更加新鮮、裝修服務(wù)有保障、加油有優(yōu)惠等等。這些可能成為地產(chǎn)和物業(yè)公司需要進一步思考的問題。
風險提示：
疫情反復(fù)，宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期；地緣政治風險，影響出口和居民收入預(yù)期；草根調(diào)研有較強主觀性，僅代表訪談人員個人感受，對地區(qū)及行業(yè)認知可能存在偏差；調(diào)研樣本有限，可能存在代表性偏差；微觀調(diào)研結(jié)果僅供參考，不構(gòu)成投資建議。
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