>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一-浙江平湖：22年8月限購放松后外地購房客增多，疫情管控政策放松后到訪量提升-230204
| 上傳日期： |
2023/2/5 |
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| 2356KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
城市宏觀：位于長三角中心區(qū)的百強(qiáng)縣級市，未來發(fā)展?jié)摿^大。平湖是浙江省嘉興市下轄縣級市，下轄3個街道、6個鎮(zhèn)（當(dāng)湖街道、鐘埭街道、曹橋街道、乍浦鎮(zhèn)、新埭鎮(zhèn)、新倉鎮(zhèn)、獨(dú)山港鎮(zhèn)、廣陳鎮(zhèn)、林埭鎮(zhèn)）。21年末常住人口68.4萬人，同比+1.8%，城鎮(zhèn)化率67.6%，同比+0.6pct；城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村居民人均可支配收入分別為7.2和4.4萬元，高于浙江整體（6.9、3.5萬元），同比增長9.1%、10.1%，城鄉(xiāng)收入比為1.64:1，城鄉(xiāng)收入差距也相對較小。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均擁有住房面積分別為48.2和65.4平，高于全國水平（39.8、48.9平）。20年末社科院發(fā)布的百強(qiáng)縣中平湖排名第39。21年GDP 907.5億元，按可比價格計算，同比+9.2%，先進(jìn)裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)為兩大戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)市場：1）新房：22年樓市整體供需兩弱。22年平湖新房供應(yīng)量僅約3014套，為16年來最低，不足21年的三分之一；全年新房成交不足3000套，與上萬成交量的大年份相比，僅為其三分之一。2）去化：以目前的行情延續(xù)，未來存量房的去化壓力仍舊相當(dāng)嚴(yán)峻，當(dāng)前新房去化周期超過2年。目前平湖主城區(qū)新房庫存約57萬方，約4700套，較21年末的44萬平明顯增加，去化周期在2.5年左右，較21年末的10.5個月相比明顯提升。當(dāng)前總庫存的40%以上在南市板塊，同為熱點區(qū)域的東湖板塊存量緊俏，僅不到10萬方。3）板塊分化：a）價格分化。南市與東湖板塊在價格最高，3萬+的高層住宅、4.5萬+的別墅均在售。城北、城西均價始終低于1.8萬，相比5年前全城1.4萬元/平的統(tǒng)一格局，板塊分化明顯加大。b）產(chǎn)品分化。20年7月以后拍下的地塊，開發(fā)商熱衷于做大平層與別墅，主要集中在南市與東湖板塊，以120平以上的中大戶型為主。c）需求分化，即客群分化，改善比例明顯增加。這也是開發(fā)商熱衷于大戶型產(chǎn)品的核心原因。剛需出現(xiàn)斷檔，從當(dāng)前平湖樓市的格局來看，改善在東南，剛需去西北。目前雖然購房門檻降低，但剛需客的選擇較少。4）二手房：平湖近兩年的二手房成交量都較少。平湖最大的中介新時代房產(chǎn)的21年上半年月均成交量為20套，下半年5-8套，22年月均5-7套。5）房價：23年1月平湖新房房價為15958元/平，自22年8月以來保持平穩(wěn)，在售樓盤27個。21年12月22年11月二手房房價呈波動上升趨勢，22年11月-23年1月二手房房價環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)三個月下滑，同比連續(xù)兩個月下滑，當(dāng)前（23年1月）二手房房價為9236元/平，同比-2.4%，其中二手房房價最高的三個地區(qū)是當(dāng)湖街道、曹橋街道和鐘埭街道，均超過萬元。根據(jù)我們對當(dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)中介新時代房產(chǎn)的調(diào)研，22年1月平湖市較好的房源新房房價為2.1-2.2萬元/平，較好的二手房均價2.5-2.6萬元/平。23年1月平湖市新房房價最高達(dá)3萬/平（含精裝修），二手房房價相對較高均價2.2-2.3萬元/平，同比跌了2000-3000元/平。
政策：22年購房政策明顯放開，5月起限購基本放開（由本市戶籍不限購、外地戶籍限購1套改為：本市戶籍、長三角有社保的外地戶籍、本市連續(xù)繳存社保滿6個月不限購），8月起部分限售在面積端進(jìn)行放寬（由已擁有1套及以上住房本地戶、所有外地戶限售兩年，改為：轉(zhuǎn)讓建面144方以下商品房限售放開），另有公積金貸款額度上調(diào)、多孩家庭購房補(bǔ)貼等政策。根據(jù)對平湖市最大的本地房地產(chǎn)中介新時代房產(chǎn)的調(diào)研，平湖的“五限”政策為：1）限購：22年8月明顯放松。22年8月前本地戶籍不限購、外地戶籍限購1套；22年8月以后本地戶籍和本地外籍（即戶口不在平湖、在平湖工作和繳納社保的人員）均不限購，純外地戶籍（戶籍和社保繳納均不在平湖的）仍限購1套。限購政策放松后，近期外地購房客明顯增多，但主要以在平打工人為主，以自住需求為主。2）限售：22年8月放松。22年8月前，首套無限售，第二套房產(chǎn)限售2年（該政策從21年3月開始，此前不限售）；22年8月以后，首套無限售規(guī)定，第二套144平以下不限售，144平以上限售2年。3）限貸：自21年11月以來信貸政策持續(xù)寬松。平湖近兩年的房貸利率最高點在21年10-11月（首套房貸利率6.2-6.3%），21年6-10月放款周期最長長達(dá)6個月。22年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，彼時的首套與二套房貸利率5.6%、5.7-5.8%；首付比例30%、30-40%；四大行的放款速度為1個月，小銀行為1周。2023年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前首套與二套房貸利率4.1%、4.9%，首付比例20%、30%，放款周期僅1周。
土地市場：22年土地成交量觸及歷史低位。22年全市總計出讓土地總建面26.5萬方，同比-59%，共計3宗，2宗位于南市新區(qū)，1宗位于嘉興港區(qū)，和17年154萬平的峰值相比大幅縮水。
開發(fā)商格局：22年本土開發(fā)商回歸。12年前以本土房企為主，12年后開始品牌房企陸續(xù)入駐，12年首個品牌房企恒大進(jìn)駐開發(fā)恒大名都；13年碧桂園入駐；14年濱江帶來超級大盤萬家花城；16年新城、17年融創(chuàng)、旭輝、龍湖陸續(xù)拿地。12-17年，本土房企與外來房企共同發(fā)展，平湖樓市也進(jìn)入到多元發(fā)展期，呈現(xiàn)產(chǎn)品多元化、營銷多元化以及客戶多元化等特征。從18年開始出現(xiàn)了明顯變化，18-21年平湖本土房企再未拿地
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