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 2022年除上海實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)外，其余省市銷售普跌，但長(zhǎng)三角區(qū)域銷售增速下半年快速修復(fù)。1）31個(gè)省市中僅有上海增長(zhǎng)10%，其余省市普跌，廣東、浙江、江蘇銷售金額占全國(guó)比重約1/3，2022年增速與全國(guó)基本相當(dāng)。2）2022年各省銷售金額增速與銷售金額規(guī)模呈正相關(guān)，山東、四川等銷售大省銷售增速略好于全國(guó)平均，而重慶、遼寧等省市大幅跑輸。3）不同區(qū)域雖然全年銷售增速差別不大，但長(zhǎng)三角Q3、Q4銷售增速已經(jīng)收斂至-10%、-15%，顯著好于其他區(qū)域，而中西部跌幅逐季度擴(kuò)大。4）2022年各省市銷售增速與2017-2021年銷售增速呈現(xiàn)正相關(guān)，即2022年銷售大幅下滑的省市，在前期銷售增長(zhǎng)已然疲弱，多數(shù)省份2022年雖然增速下滑，并不存在明顯超跌。
　　長(zhǎng)三角市場(chǎng)銷售敏感度更高，中西部區(qū)域近年銷售相對(duì)疲弱。1）長(zhǎng)三角對(duì)市場(chǎng)變化更敏感，2021年上半年樓市火熱時(shí)銷售金額領(lǐng)漲全國(guó)，1-2月銷售額相比2019年的復(fù)合增速37%，市場(chǎng)下行期時(shí)快速回落，但2022年下半年長(zhǎng)三角銷售率先出現(xiàn)反彈趨勢(shì)，12月銷售金額同比收斂至-16%。而中西部區(qū)域即使在2021年市場(chǎng)高熱度時(shí)表現(xiàn)仍較疲弱，銷售相比2019年的復(fù)合同比增速低于20%。2）2022年上海銷售均價(jià)上漲12%領(lǐng)漲全國(guó)，另外僅寧夏、新疆小幅上漲，其余省份均下跌，重慶跌幅接近20%。
　　2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅較大的主要為東北及珠三角區(qū)域，而長(zhǎng)三角投資僅下滑3%。1）31省市中，廣東、浙江、江蘇投資額占比約30%，浙江投資額逆勢(shì)增長(zhǎng)4%，領(lǐng)先全國(guó)，但廣東下滑14%。2）2022年投資額增速與投資額規(guī)模呈正相關(guān)，山東、四川等投資大省投資增速略好于全國(guó)平均，而重慶、天津等省市跑輸。3）不同區(qū)域投資增速分化明顯，2022年長(zhǎng)三角投資額僅下降3%，環(huán)渤海、中西部投資增速略好于全國(guó)平均，而珠三角受疫情影響投資額下降14%。4）長(zhǎng)三角、珠三角投資率先回暖，2022年四季度投資額降幅收窄至1%、18%，而中西部和環(huán)渤海四季度跌幅仍進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　長(zhǎng)三角市場(chǎng)投資韌性更強(qiáng)，2023年看粵蘇浙復(fù)蘇。1）長(zhǎng)三角區(qū)域投資增速漲跌幅波動(dòng)小，一是國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企布局占比高，停緩建問(wèn)題少，且各房企傾向優(yōu)先開發(fā)長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目回籠資金；二是房企拿地聚焦首選長(zhǎng)三角。2）粵蘇浙銷售額、投資額絕對(duì)值較大，是帶動(dòng)復(fù)蘇的關(guān)鍵，尤其2022年浙江雖銷售金額下降34%，但投資較為堅(jiān)韌，同比增長(zhǎng)4%，利于未來(lái)銷售反彈。
　　2023年投資機(jī)會(huì)關(guān)注“兩個(gè)中心、一個(gè)基本點(diǎn)”。預(yù)計(jì)2023年行業(yè)將從縮表轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性擴(kuò)表，建議關(guān)注：1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，高能級(jí)城市在行業(yè)結(jié)構(gòu)性擴(kuò)表中再現(xiàn)小周期上行，2023年房企銷售均價(jià)和銷售增速正相關(guān)的現(xiàn)象將得到延續(xù)，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司，關(guān)注越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地等。2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)。該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)，按照剩余收益模型，部分國(guó)央企存在較大的估值修復(fù)空間，關(guān)注金融街、首開股份、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等。3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司，如保利發(fā)展、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。