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百強(qiáng)房企單月銷售降幅小幅擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)房企單月銷售同比增長明顯。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年1月百強(qiáng)房企銷售金額3994億元，同比下降32%，降幅較上月擴(kuò)大0.2pp；銷售面積2401萬方，同比下降36%，降幅較上月擴(kuò)大1.5pp。雖然春節(jié)假期迎來返鄉(xiāng)高峰，看房人數(shù)呈現(xiàn)增長，但實(shí)際成交仍未有明顯增加，市場(chǎng)觀望情緒較濃，預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體銷售情況將保持筑底狀態(tài)。房企表現(xiàn)分化加大，百強(qiáng)房企1月銷售同環(huán)比都有較大幅度下滑，但部分優(yōu)質(zhì)房企銷售同比增長顯著。從克而瑞榜單來看，1月單月銷售表現(xiàn)比較好的主要包括越秀地產(chǎn)（+60%）、建發(fā)房產(chǎn)（+29%）、華發(fā)股份（+19%）、濱江集團(tuán)（+17%）、卓越集團(tuán)（+9%）、華潤置地（+7%）、招商蛇口（+5%）、保利發(fā)展（+4%）等。
　　1月房企投資暫緩，土地市場(chǎng)仍舊冷清。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至1月末百強(qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面合計(jì)分別為1744億、527億元和1661萬平方米，同比降幅都在30%以上，對(duì)比2021年1月下滑60%到80%，行業(yè)整體投資仍持續(xù)收縮。銷售百強(qiáng)房企僅綠城、華潤、建發(fā)等企業(yè)少量拿地；截至1月末百強(qiáng)房企新增貨值26%集中于TOP10房企，TOP11-20強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總新增17%，TOP21-30強(qiáng)占13%；新增貨值TOP100城投企業(yè)上榜近50家，拿地金額占比達(dá)50%，小規(guī)模本土民企拿地金額占比31%。三四線城市土地市場(chǎng)冷清，仍依靠城投托底。
　　重點(diǎn)城市政策升級(jí)，30城首套利率降至4.1%以下。本周多個(gè)城市樓市政策進(jìn)一步寬松，湖南13個(gè)非限購市州首付比下限降至首套20%、二套30%，限購市長沙首付比下限首套30%、二套降至40%；蘇州提出加快推進(jìn)房屋征收搬遷貨幣化安置，優(yōu)化商品房價(jià)格備案制度；福州、廈門、鄭州、長春、太原等多個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率最低降至3.8%。截至1月底，貝殼監(jiān)測(cè)103城中共30城首套利率降至4.1%以下，其中二線城市8城，其余均為三四線城市；包括廈門、鄭州、南寧等省會(huì)城市及惠州、中山、珠海等大灣區(qū)城市在內(nèi)共15城1月份首次下調(diào)首套房貸利率下限，另有15城延續(xù)2022年低利率水平。
　　2022年房企業(yè)績呈現(xiàn)普遍下滑。截至本周房地產(chǎn)行業(yè)共72家企業(yè)披露2022年業(yè)績預(yù)告，多數(shù)企業(yè)業(yè)績呈現(xiàn)下滑，其中預(yù)增僅5家，預(yù)減21家，扭虧為盈4家，續(xù)虧26家，首虧16家，虧損占比58.3%，業(yè)績同比下滑占比68.1%。重點(diǎn)房企中，保利發(fā)展預(yù)減33%，華發(fā)股份預(yù)減20%，招商蛇口預(yù)減56%-63%，新城控股預(yù)減70%-95%。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、南山控股、華潤置地、萬科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)