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截至1月31日，共有20只REITs披露四季報(bào)：整體來看，倉儲(chǔ)物流類、保租房類資產(chǎn)Q4營收表現(xiàn)穩(wěn)?。划a(chǎn)業(yè)園類、交通運(yùn)輸類資產(chǎn)受疫情和政策影響較大，2023年修復(fù)可期；清潔能源類、生態(tài)環(huán)保類資產(chǎn)受季節(jié)性影響較大，Q4營收略有下降，2022年度營收完成率較好。
　　產(chǎn)業(yè)園類REITs：2022年Q2-Q4實(shí)行了不同程度的租金減免政策，下半年表現(xiàn)整體弱于上半年，Q4營收表現(xiàn)略好于Q3。2023年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖，園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有望優(yōu)化，承租能力優(yōu)化后出租率或企穩(wěn)回升。
　　交通類REITs：2022年全國疫情呈現(xiàn)多點(diǎn)散發(fā)的狀態(tài)，車流量受到?jīng)_擊，影響交通REITs板塊的經(jīng)營表現(xiàn)。全年來看，Q2車流量下降，Q3邊際修復(fù)，Q4表現(xiàn)弱于Q3，大部分REITs年度營收完成率不及預(yù)期。隨著2023年疫情防控措施優(yōu)化和通行費(fèi)減免政策結(jié)束，營收修復(fù)可期。
　　倉儲(chǔ)物流類REITs：由于物流、電商等倉儲(chǔ)需求支撐租賃需求，倉儲(chǔ)物流類REITs受疫情影響最小，出租率較好，季度表現(xiàn)穩(wěn)健。中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT年度營收完成率分別為91.42%、105.55%。
　　清潔能源類REITs：鵬華深圳能源REIT項(xiàng)目營收與季節(jié)性收費(fèi)存在一定關(guān)系，Q4季度營業(yè)收入完成率為26.00%，需關(guān)注項(xiàng)目收費(fèi)動(dòng)態(tài)和原材料成本。由于計(jì)劃內(nèi)檢修+預(yù)提運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)，利潤率大幅下降。
　　生態(tài)環(huán)保類REITs：疫情主要通過限制生產(chǎn)活動(dòng)影響經(jīng)營表現(xiàn)，需關(guān)注項(xiàng)目收費(fèi)動(dòng)態(tài)和補(bǔ)貼動(dòng)態(tài)。受事件影響，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT合肥項(xiàng)目公司四季度平均產(chǎn)能利用率僅為62%，中航首鋼綠能REIT可供分配金額季節(jié)性波動(dòng)較大。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT年度營收完成率分別為96.53%、108.23%。
　　保租房類RIETs：上市時(shí)間較短，底層資產(chǎn)區(qū)域位置較好，出租率保持較高水平。中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT年化營收完成率分別為103.40%、102.26%、101.65%。
　　二級市場表現(xiàn)：消化高溢價(jià)，估值回落。2022Q4 REITs板塊整體估值回落，平均累計(jì)漲跌幅：清潔能源類>高速公路類>產(chǎn)業(yè)園類>倉儲(chǔ)物流類>生態(tài)環(huán)保類>保租房類，清潔能源累計(jì)跌幅-0.70%，保租房類跌幅最大，為-10.90%。日均換手率下降，僅倉儲(chǔ)物流類REITs日換手率有所回升。
　　最新估值對比：高速公路REITs受宏觀環(huán)境影響最大，2022年?duì)I業(yè)收入波動(dòng)較大，P/FFO表現(xiàn)一般，資本化率表現(xiàn)較好，目前的中債REITs估值收益率最高，未來價(jià)值修復(fù)可期。