>> 東海證券-銀行行業(yè)周報：住房貸款利率政策調(diào)整后的形勢跟蹤-230212
| 上傳日期： |
2023/2/13 |
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| 1441KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
標(biāo)配 |
作者： |
王鴻行 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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隨著5Y-LPR下降與首套住房貸款利率下限放松，2022Q2-Q3新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率短期內(nèi)由5.63%降至4.34%，較5Y-LPR的加點由Q1的近90bp下降至Q3的4bp。隨著滿足利率下限放松條件的城市范圍進一步擴大，Q4住房貸款加權(quán)平均利率水平仍可能在Q3基礎(chǔ)上進一步下降。從房價表現(xiàn)來看，70大中城新房價格指數(shù)已較2020年末下降0.46%，其中，三線城市已經(jīng)較2020年12月下降3%。這種情況下，客戶會覺得“當(dāng)時房貸利率定高了”與“當(dāng)時房子買貴了”，可能會產(chǎn)生提前還款的動機。
2021-2022Q1，利率和房價處在高位，這一時期二三線城市購房者可能具有一定的提前還款意愿。2021-2022Q1，銀行業(yè)新增住房貸款規(guī)模約3.7萬億元。若這部分貸款全部申請?zhí)崆斑€款（特別注意的是，現(xiàn)實中，大多數(shù)購房者可能并沒有提前還款的意愿，即使有可能受制于個人財務(wù)能力無力提前償還，或只是部分提前償還，這會讓提前還款對銀行業(yè)績的實際影響遠遠小于測算結(jié)果），銀行隨后將騰挪額度按照當(dāng)前結(jié)構(gòu)投向各類貸款，對應(yīng)利息損失約278億元，占銀行業(yè)2021年度凈利潤的比重為1.3%；若按照當(dāng)前資產(chǎn)結(jié)構(gòu)投向各類資產(chǎn)，則對應(yīng)的利息損失約為585億元,占銀行業(yè)2021年度凈利潤的比重為2.74%。
上市銀行中，國有行、股份行以及部分城商行或面臨一定提前還款需求。2021-2022H1，各四大行新增住房貸款規(guī)模分布區(qū)間為4000~6000億元，占全部住房貸款的比重區(qū)間為8%~11%，郵儲銀行和交通銀行新增住房貸款規(guī)模分別約2600億元和2000億元，占全部住房貸款的比重約13%和12%。股份制銀行中，招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行新增住房貸款規(guī)模區(qū)間約為400-1000億元，占比區(qū)間為4%-7%，平安銀行、浙商銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行新增住房貸款規(guī)模區(qū)間約為200~1300億元，占比區(qū)間為11%~19%。蘭州銀行、貴陽銀行、鄭州銀行、廈門銀行等四家新房價格指數(shù)低于2022年12月的城商行規(guī)模區(qū)間為20~70億元，占比約在10%~35%。
由于缺少各行住房貸款利率公開數(shù)據(jù)，試圖測算提前還款對各行業(yè)績的影響難度較大。僅四大行具有一定可行性，四大行住房貸款占個人貸款比重均值為77%，明顯高于其他銀行均值45%，測算時將其個人貸款平均收益率近似為住房貸款平均收益率。兩種極端情形下(提前還款后按當(dāng)前貸款結(jié)構(gòu)全部投向各類貸款/提前還款后按當(dāng)前資產(chǎn)結(jié)構(gòu)全部投向各類生息資產(chǎn))，2021-2022H1新增住房貸款全部提前還款將導(dǎo)致四大行凈息差平均下降1.3bp/2.4bp，營業(yè)收入平均下降0.47%/0.88%，歸母凈利潤平均下降1.3%/2.5%。
現(xiàn)實中，大多數(shù)購房者可能并沒有提前還款意愿，即使有意愿可能受制于財務(wù)能力無力提前償還，或只是部分提前償還，這會讓提前還款的實際影響遠遠小于測算結(jié)果）。此外，若房地產(chǎn)市場回暖，提前還款動機也會隨著利率水平和房價企穩(wěn)而自然減弱。以上均會導(dǎo)致商業(yè)銀行主動調(diào)整加點的必要性降低。此外，不可預(yù)測的風(fēng)險和其他成本也使得商業(yè)銀行主動調(diào)整加點可行性很差。因此，現(xiàn)實中商業(yè)銀行主動降低加點的可能性非常小，正如商業(yè)銀行也不可能在市場化加點上升階段提高低加點時期簽約客戶的加點水平。
銀行業(yè)投資觀點：板塊行情與宏觀經(jīng)濟高度正相關(guān)，看好經(jīng)濟修復(fù)下的板塊行情我們更看好收入端具有中高增長潛力（較快規(guī)模增長與較強息差韌性驅(qū)動，扎實資產(chǎn)質(zhì)量保障）的中小銀行，建議重點關(guān)注寧波銀行、江蘇銀行、蘇州銀行、常熟銀行。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險明顯上升；宏觀經(jīng)濟快速下行；宏觀經(jīng)濟低迷觸發(fā)連續(xù)降息；東部地區(qū)信貸需求明顯轉(zhuǎn)弱。
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