>> 信達證券-房地產(chǎn)行業(yè)第7周周報：二手房熱度仍維持高位，新房成交環(huán)比改善-230219
| 上傳日期： |
2023/2/19 |
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| 1875KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點：2023年2月第3周，新房成交同比跌幅收窄至1.91%，環(huán)比上升較為明顯，本周剔除春節(jié)周期影響后二手房熱度維持高位。去化方面，15城庫存面積環(huán)比微升，去化周期延長，主要仍受到春節(jié)周期銷售低位影響。融資方面同比環(huán)比均回升，首開、金茂、保利、金融街等上市國央企均有新增債券發(fā)行。
重點政策解讀：《求是》雜志發(fā)表重要文章《當前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》從更高層級對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性做出強調(diào)，強調(diào)地產(chǎn)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富和金融穩(wěn)定的重要作用。我們認為在2023年經(jīng)濟環(huán)境下，“穩(wěn)地產(chǎn)”意義有兩方面：一方面防風險：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系民生和金融系統(tǒng)，一旦信用風險暴雷事件繼續(xù)向頭部優(yōu)質(zhì)房企傳導，停工停貸事件增加，將可能引發(fā)系統(tǒng)性風險，而防范地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風險，既要疏通房企的融資渠道，緩解資金壓力，更重要的是恢復市場預期，使房企能夠恢復正常的“造血”能力；另一方面穩(wěn)市場，房地產(chǎn)市場不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)投資，也關(guān)系到上下游原料、制造業(yè)和消費業(yè)等，在“房住不炒”的總基調(diào)下，釋放剛需和改善型等合理需求，使房地產(chǎn)市場有效需求得以釋放。文章對于剛性和改善性需求定位再次明確為“有效需求”，從更高層面支持改善性住房需求，同時強調(diào)因城施策，壓實地方責任，我們認為這一表態(tài)有望進一步明確政策空間，特別是此前放松幅度較小的核心一二線城市的改善性需求放松政策有望加碼。同時文章提到“著力改善預期”，我們認為房地產(chǎn)市場當前預期受損，包括房價持續(xù)下跌、暴雷房企停工事件沖擊等，損害了購房者對于市場的預期，從而產(chǎn)生觀望情緒，導致剛需和改善性需求等有效需求被延后，而二手房市場熱度相對較好。結(jié)合此前的動態(tài)調(diào)整按揭利率政策，我們認為需求端政策有望進一步從邊際降低購房成本、適度加杠桿等方面著手
一周行情回顧：本周（2023/02/13-2023/02/19）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.16%，跑輸上證綜指2.03pct，在各類板塊中位列第29/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌3.27%，跑輸恒生綜指1.04pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：我愛我家（7.37%）、世榮兆業(yè)（5.65%）、魯商發(fā)展（5.55%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：易居企業(yè)控股（-36.72%）、弘陽地產(chǎn)（-17.17%）、建業(yè)地產(chǎn)（-14.29%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌0.01%，跑贏恒生綜指2.21pct，在各類板塊中位列第3/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：建發(fā)物業(yè)（11.26%）、寶龍商業(yè)（4.83%）、濱江服務(wù)（4.07%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：佳源服務(wù)（-12.50%）、正榮服務(wù)（-10.53%）、合景悠活（-3.64%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/02/11-2023/02/17）30個大中城新房成交面積260.40萬平方米，同比下降1.91%，環(huán)比上升12.47%。15城二手房成交面積185.75萬平方米，同比上升73.85%，環(huán)比上升19.99%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積18468.18萬平方米，環(huán)比上升0.02%，去化周期106.13周，較上周延長0.57周。上周（2023/02/06-2023/02/12）100大中城市土地供應建面1915.87萬平方米，同比下降16.51%，環(huán)比上升39.66%；土地成交建面2433.04萬平方米，同比上升33.39%，環(huán)比上升5.23%；供需比上升為0.79，溢價率為4.16%。
房企融資情況：本周（2023/02/11-2023/02/17）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為155.20億元，同比上升21.53%，環(huán)比上升142.50%；債務(wù)總償還量為23.77億元，同比下降34.36%，環(huán)比下降72.92%；凈融資額131.43億元。
風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期。市場風險：地產(chǎn)行業(yè)市場恢復不及預期，行業(yè)資金壓力緩解不及預期。
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