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本周A+H股地產(chǎn)表現(xiàn)均較弱勢(shì)，物業(yè)板塊相對(duì)平穩(wěn)。本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.2%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.7%，在各板塊中位列第20。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為0%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-1.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-1.7%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為+1.9%和+1.7%。
　　本周無(wú)熱點(diǎn)城市土拍，整體熱度偏低。本周全國(guó)300城宅地成交建面409萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-5%，單周同比-37%，平均溢價(jià)率3%。2023年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面5962萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-11%；年初至今，越秀地產(chǎn)、中建國(guó)際投資、京東集團(tuán)股份、廣州市潤(rùn)川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中建三局的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　節(jié)后第三周新房銷售逐步恢復(fù)，上海、成都、武漢等城市表現(xiàn)較好。本周（2.11-2.17）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)379萬(wàn)平米，周環(huán)比+16%，周同比-10%%。其中，一線城市周環(huán)比+17%，周同比-19%；二線城市周環(huán)比+17%，周同比+6%；三四線城市周環(huán)比+9%，周同比-59%。
　　節(jié)后第三周二手房表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，北京、成都周成交繼續(xù)領(lǐng)漲。本周（2.11-2.17）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)183萬(wàn)平米，周環(huán)比+19%，周同比+82%。其中，一線城市周環(huán)比+18%，周同比+62%；二線城市周環(huán)比+22%，周同比+88%；三四線城市周環(huán)比-14%，周同比+124%。
　　一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比跌勢(shì)趨緩。2023年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。我們認(rèn)為一二手房?jī)r(jià)的企穩(wěn)，是銷售未來(lái)持續(xù)復(fù)蘇的有力支撐。
　　央行拓展民企發(fā)債支持范圍，多家房企股權(quán)融資取得新進(jìn)展。2月15日央行表示拓展民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增加民營(yíng)企業(yè)信貸投放；動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡；2023年1月份以來(lái)已有雅居樂(lè)、合景泰富等多家民企成功發(fā)債，后續(xù)支持?jǐn)U容或延申至出險(xiǎn)房企。第三支箭股權(quán)融資持續(xù)推進(jìn)。2月12日萬(wàn)科A發(fā)布公告稱擬定增募資不超過(guò)150億元，用于多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；2月17日招商蛇口發(fā)布股權(quán)融資定增草案，擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)；同日福星股份公告稱非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。
　　投資建議
　　當(dāng)前新房二手房銷售逐步復(fù)蘇，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，未來(lái)在寬松政策支持下復(fù)蘇有持續(xù)性。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)蘇和保交樓的推進(jìn)，修復(fù)彈性或更大，推薦濱江服務(wù)、建業(yè)新生活等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約