>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報(bào)：物企拓展非住業(yè)態(tài)的原因及動(dòng)力-230219
| 上傳日期： |
2023/2/20 |
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pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
申港證券 |
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增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物企拓展非住業(yè)態(tài)的原因及動(dòng)力
從近月物企市場(chǎng)外拓?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，非住業(yè)態(tài)拓展占比持續(xù)高于住宅物業(yè)。非住業(yè)態(tài)受到物企重視主要有以下幾個(gè)原因：
在“房住不炒”的總基調(diào)下，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)速度及增量趨緩，疊加存量住宅更換物業(yè)流程較長(zhǎng)，而非住宅業(yè)態(tài)存量市場(chǎng)廣闊，增量市場(chǎng)仍然隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有所增長(zhǎng)。2012-2022年，全國(guó)廠房及建筑物、商業(yè)及服務(wù)用房、辦公用房、科研教育醫(yī)療用房、文化體育娛樂(lè)用房、倉(cāng)庫(kù)累計(jì)竣工面積總計(jì)達(dá)136.72億方，遠(yuǎn)高于500強(qiáng)企業(yè)非住物業(yè)在管面積，存量市場(chǎng)仍有突破的潛力。
非住類業(yè)態(tài)中的辦公類及商業(yè)類平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)普遍較高，公建類相對(duì)較低，但仍然高于住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為3.81元/m2/月，其中，辦公物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為6.98、6.41、6.14元/m2/月；公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為3.39、3.28、3.34、4.23元/m2/月；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.02元/m2/月，拓展非住類業(yè)態(tài)有助于提升物企營(yíng)收。
與住宅物業(yè)相比，非住類物業(yè)費(fèi)收繳率普遍更高。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目各業(yè)態(tài)收繳率均值為96.53%，其中住宅物業(yè)最低，為91.82%，商業(yè)及辦公物業(yè)均高于住宅物業(yè)，2022年受疫情影響，預(yù)計(jì)收繳率將有所降低，但隨著防疫政策的優(yōu)化，2023年非住類物業(yè)費(fèi)收繳率料仍將高于住宅物業(yè)。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的吸引力，除基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，辦公及商業(yè)類物業(yè)還可提供商管服務(wù)，目前多數(shù)頭部物企均已布局，且商管類業(yè)務(wù)較基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)想象空間更大，估值更高。輕資產(chǎn)模式主要可分為租賃運(yùn)營(yíng)（收益分成型）模式、租賃運(yùn)營(yíng)（傳統(tǒng)型）模式、委托管理模式、管理輸出服務(wù)模式、品牌輸出服務(wù)模式、分租服務(wù)模式。萬(wàn)達(dá)商管主要以租賃運(yùn)營(yíng)（收益分成型）模式為主，而目前多數(shù)物企主要以管理輸出服務(wù)模式為主，租賃運(yùn)營(yíng)模式包括了租金收入以及物業(yè)管理費(fèi)，而其他模式主要包括運(yùn)營(yíng)及管理費(fèi)，租賃運(yùn)營(yíng)模式下物業(yè)公司能夠分享到除運(yùn)營(yíng)及物管費(fèi)之外的租金收益，想象空間更大。
數(shù)據(jù)追蹤（2月13日-2月17日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年2月17日，持有584.42萬(wàn)股，較上周下跌3.21%，持股市值0.95億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月13日至2月17日，增幅最大的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，本周增幅2.91%。降幅最大的是卓越商企服務(wù)，降3.55%。持股比例最高為保利物業(yè)，為56.85%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.21億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國(guó)性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來(lái)的短期業(yè)績(jī)下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
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