>> 中信證券-銀行業(yè)投資觀察：住房租賃市場新規(guī)影響幾何？-230227
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
大小： |
986KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
肖斐斐,彭博 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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從住房租賃市場新規(guī)征求意見稿看，預(yù)計新規(guī)將有助于建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融服務(wù)，從而加快住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展，并促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對銀行體系而言，正式稿發(fā)布實施后，新規(guī)料亦將有助于增加合意資產(chǎn)供給，進一步改善房地產(chǎn)信用風險預(yù)期。
▍事項：2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會就《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（簡稱“《征求意見稿》”）公開征求意見，本期投資觀察聚焦政策內(nèi)容。
▍政策背景：加強和改善配套金融服務(wù)，加快住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展。近年來，中央積極推進培育和發(fā)展住房租賃市場，但目前配套金融服務(wù)仍不完善。此次《征求意見稿》發(fā)布，一是建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善住房租賃市場發(fā)展金融產(chǎn)品和服務(wù)；二是加強和完善住房租賃金融管理，防范住房租賃金融風險，保障市場規(guī)范發(fā)展；三是憑借培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
▍核心內(nèi)容：拓寬融資渠道，加強風險管理。政策內(nèi)容重點關(guān)注：
1）建立健全住房租賃金融支持體系。政策要求金融支持住房租賃要以市場配置為主，其中商業(yè)性金融要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則。在資金用途上，信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動性和日常運營需求；資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長期融資工具。
2）信貸：從開發(fā)建設(shè)、閑置房屋轉(zhuǎn)化和經(jīng)營三方面給予支持。①開發(fā)建設(shè)：租賃住房開發(fā)建設(shè)貸款支持。加大對各市場主體新建、改建長期租賃住房開發(fā)建設(shè)貸款支持力度；②閑置房屋轉(zhuǎn)化：租賃住房團體購房貸款。支持對企業(yè)、符合條件事業(yè)單位和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)放租賃住房團體購房貸款；③經(jīng)營：住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否自有可享受不同的貸款條款，并可用于置換前期開發(fā)建設(shè)貸款。
3）多元化投融資渠道：從普通債券、創(chuàng)新債券和REITs等方面給予支持。①普通債券：銀行供給端與企業(yè)融資端齊發(fā)力。一方面支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券；另一方面拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高債券發(fā)行效率。②創(chuàng)新債券：創(chuàng)新住房租賃擔保債券。住房租賃企業(yè)可將具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。③REITs：穩(wěn)步推進REITs試點工作。優(yōu)先支持國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展REITs試點。
4）加強和完善住房租賃金融管理。一方面主要規(guī)范各項融資真實投向住房租賃市場，切實防范資金挪用、套現(xiàn)等風險；另一方面防范住房租賃金融風險，規(guī)范融資主體管理，加強對住房租賃企業(yè)的運營管理、財務(wù)狀況、資金用途等情況的監(jiān)控。此外政策提出建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系，評估相關(guān)政策導向效果。
▍政策影響：將推動住房租賃市場規(guī)范發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1）助力住房租賃市場加快發(fā)展。根據(jù)征求意見稿，我們認為發(fā)布后，新規(guī)將建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融產(chǎn)品和服務(wù)，多措并舉拓寬住房租賃融資渠道，有望解決住房租賃市場資金需求規(guī)模大、期限長的難點。2）保障住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。新規(guī)將通過加強和完善住房租賃金融管理，既防范資金挪用、套現(xiàn)等風險，又規(guī)范融資主體管理，切實防范住房租賃金融風險。3）促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。新規(guī)一方面有望盤活市場存量閑置房屋，助力房企去庫存從而改善現(xiàn)金流；另一方面為參與住房租賃市場的房企拓寬融資渠道，共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
▍銀行影響：料將增加合意資產(chǎn)供給，改善房地產(chǎn)信用風險預(yù)期。從貸款屬性看，住房租賃市場貸款整體呈現(xiàn)長期穩(wěn)定的特征，而在政策支持背景下，隨著住房租賃市場發(fā)展成熟，貸款定價亦有望逐步市場化，在當前市場資產(chǎn)風險收益格局下，住房租賃信貸有望成為銀行合意資產(chǎn)，并且考慮到新規(guī)征求意見稿提及支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，屆時政策支持下銀行存在獲得優(yōu)惠資金來源的可能性。此外正式稿頒布后，新規(guī)有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從而繼續(xù)改善房地產(chǎn)信用風險預(yù)期。
▍風險因素：宏觀經(jīng)濟增速大幅下行，銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預(yù)期惡化。
▍投資觀點：從住房租賃市場新規(guī)征求意見稿看，預(yù)計正式稿發(fā)布后，將有助于建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融服務(wù)，從而加快住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展，并促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對銀行體系而言，預(yù)計新規(guī)發(fā)布實施后亦將有助于增加合意資產(chǎn)供給，進一步改善房地產(chǎn)信用風險預(yù)期。板塊投資看，春節(jié)后回調(diào)反映市場對于地產(chǎn)信用修復(fù)邊際變化預(yù)期的走弱，目前開始進入預(yù)期穩(wěn)定階段。我們認為，基于資產(chǎn)質(zhì)量拐點的中期修復(fù)邏輯，強于基于資金面變化的短期博弈邏輯，板塊當前具備較強配置性價比，建議穩(wěn)步配置行業(yè)，個股組合為招商銀行、平安銀行、江蘇銀行、杭州銀行、南京銀行和寧波銀行。
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