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開(kāi)年銷售高增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司2月在上海、杭州沒(méi)有新推盤的情況下，銷售金額同比+293%，1-2月累計(jì)同比+85%，遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)房企；23年可售貨值充裕，結(jié)合市場(chǎng)復(fù)蘇，或?qū)⑼苿?dòng)公司全年銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。我們維持2022-2024年EPS為1.21/1.39/1.68元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?023PE為6.7倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司銷售的亮眼表現(xiàn)，我們上調(diào)估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為9.6倍，目標(biāo)價(jià)13.34元（前值11.95元，基于8.6倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　1-2月銷售高增長(zhǎng)，核心城市貨值充裕
　　根據(jù)億翰的數(shù)據(jù)，得益于春節(jié)后市場(chǎng)回暖，公司2月在上海、杭州沒(méi)有新推盤的情況下，實(shí)現(xiàn)銷售金額128億元，低基數(shù)下同比+293%，1-2月累計(jì)同比+85%，遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)房企（1-2月累計(jì)同比-6.9%）。根據(jù)上海房管局的信息，公司上海項(xiàng)目華發(fā)古美華府、華發(fā)半島華庭均于2月末完成認(rèn)購(gòu)，我們預(yù)計(jì)將于3月計(jì)入銷售業(yè)績(jī)，總貨值約50億元，此外華發(fā)四季河濱（貨值約24億元）已過(guò)會(huì)待入市。我們預(yù)計(jì)公司23年可售貨值接近2000億元，較22年保持增長(zhǎng)（不包含當(dāng)年拿地當(dāng)年新推的貨值），上海、杭州之外其他核心城市貨值亦較為充裕，結(jié)合市場(chǎng)復(fù)蘇，或?qū)⑼苿?dòng)公司全年銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
　　利潤(rùn)率和權(quán)益比例下行影響業(yè)績(jī)，釋放業(yè)績(jī)壓力
　　公司1月19日發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，營(yíng)收增速符合我們預(yù)期（+15%），但由于行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)，毛利率同比下滑。疊加報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)較多低權(quán)益比例項(xiàng)目，少數(shù)股東損益占比同比+13.9pct至45.6%，以及一定比例的減值，最終導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)同比-20%。展望未來(lái)，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)公司毛利率、權(quán)益比例和減值壓力有望得到緩解，再加上充裕的已售未結(jié)資源（22Q3合同負(fù)債787億元）、新并購(gòu)的華發(fā)物業(yè)37%股權(quán)，有望推動(dòng)2023年歸母凈利潤(rùn)恢復(fù)增長(zhǎng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤(rùn)率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。