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已經(jīng)解禁的REITs戰(zhàn)略投資人收益情況良好，從REITs發(fā)行持有到REITs解禁的收益達到19.6%。尚未解禁的REITs戰(zhàn)略投資人從REITs發(fā)行持有至今的平均賬面收益為5.8%。我們預計隨著市場健康發(fā)展，未來戰(zhàn)略投資人的收益會比最初的高水平略有下降，但相比無風險收益率而言仍然十分可觀。我們期待經(jīng)營權(quán)類REITs的種類更加豐富多元，令投資者可以分享中國新經(jīng)濟成長的紅利。我們認為，對有意于參與REITs戰(zhàn)略配售的投資者來說，盡量分散投資不同行業(yè)的多個REITs產(chǎn)品，謹慎測算投資組合中高速公路REITs和其他REITs的比例結(jié)構(gòu)，將是必要的研究準備工作。
　　▍本文聚焦REITs戰(zhàn)略投資人的收益情況，并展望未來參與REITs戰(zhàn)配的前景。
　　▍已解禁的REITs戰(zhàn)略投資人收益良好。到2023年3月初，11只已經(jīng)實現(xiàn)戰(zhàn)略投資人解禁的REITs產(chǎn)品，其從發(fā)行持有到解禁的平均收益為19.6%，最低為-2.3%，最高為43.5%。其中，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品平均為28.4%，經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品平均為11.3%。但經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品剔除高速公路之后，一年的平均收益為41.8%?？紤]戰(zhàn)略投資人如需減持，還需要一定的時間窗口，我們還測算了發(fā)行后14個月的累計收益率，數(shù)據(jù)顯示發(fā)行后14個月產(chǎn)品累計收益率較之發(fā)行后一年還略有上升。
　　▍上市未滿一年的REITs產(chǎn)品預計戰(zhàn)略投資人收益略有下降，但仍然具備吸引力。14只尚未解禁的產(chǎn)品，到2023年3月3日，相對發(fā)行價的平均收益率為5.8%，如剔除高速公路，產(chǎn)品平均收益率為22.3%。我們預計隨著參與REITs市場的資金規(guī)模不斷增加，且第一批產(chǎn)品優(yōu)中選優(yōu)，質(zhì)素客觀上略勝一籌，未來戰(zhàn)略投資人的首年解禁后收益率可能略有下降。
　　▍REITs市場健康發(fā)展，預計戰(zhàn)略投資收益平穩(wěn)可觀。我們認為，由于REITs市場吸引力不斷增加，未來戰(zhàn)略投資的收益可能整體平穩(wěn)，繼續(xù)略有下行。高速公路類REITs產(chǎn)品收益相對較低，確實有其基本面向下因素較多，向上彈性不足的原因，也有產(chǎn)品供給比較多的原因。但即便如此，高速公路類REITs也沒有給戰(zhàn)略投資者帶來太大的虧損。長期而言，我們期待經(jīng)營權(quán)類REITs能夠更加多元化，光伏、綠電等REITs品種的發(fā)行，有望使投資人得以分享新經(jīng)濟領(lǐng)域的穩(wěn)定紅利，避免經(jīng)營權(quán)類REITs行業(yè)供給過于單一的局面。我們認為，對有意于參與REITs戰(zhàn)略配售的投資者來說，盡量分散投資不同行業(yè)的多個REITs產(chǎn)品，謹慎測算投資組合中高速公路REITs和其他REITs的比例結(jié)構(gòu)，將是必要的研究準備工作。
　　▍風險提示：REITs和宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，但如果經(jīng)濟在復蘇的通道，REITs的租金和經(jīng)營權(quán)收費的提升，會明顯滯后于經(jīng)濟復蘇對企業(yè)盈利的提升。此外，目前信用市場處于緩慢修復階段，REITs掛鉤資產(chǎn)而不是信用主體的優(yōu)勢也會逐漸轉(zhuǎn)淡。