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投資摘要：
　　每周一談：碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告不利因素致盈利下滑
　　事件：3月3日，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，收入同比增長約40%，歸母凈利潤同比下滑約45%-51%，疫情導(dǎo)致的成本增加及商譽(yù)及無形資產(chǎn)攤銷加劇公司增收不增利情況。
　　公告稱預(yù)計(jì)2022財(cái)年未經(jīng)審核綜合收入及歸屬于公司股東的核心凈利潤將較2021年同期分別錄得超過40%及超過5%的增長，公司2021年?duì)I收為288.43億元，預(yù)計(jì)2022年全年?duì)I收約403.8億元。
　　歸屬于公司股東的凈利潤將較2021年同期下降51%至57%。公司2021年歸母凈利潤為40.33億元，預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤約17.34-19.76億元。
　　預(yù)計(jì)2022年全年物企營收多數(shù)仍保持增長，但整體盈利情況由于受到多重不利因素影響承壓下滑。
　　根據(jù)22H1在管面積與克而瑞物管22FY在管面積數(shù)據(jù)對比，TOP20物企在管面積數(shù)據(jù)均保持正增長（除融創(chuàng)服務(wù)及新城悅服務(wù)數(shù)據(jù)缺失外），面積的增長預(yù)計(jì)將會為物企帶來營收的增長。
　　疫情防控在收入端影響物企收繳率，在成本端加大物企的投入，主要體現(xiàn)在人工成本、防疫物資成本、配套物資成本等的增加。同時(shí)，受到疫情防控影響，物企的增值業(yè)務(wù)開展難度增加。
　　較高商譽(yù)及無形資產(chǎn)的物企將更高概率發(fā)生減值，而預(yù)計(jì)碧桂園服務(wù)受此因素影響最大。同時(shí)，關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的物企應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值風(fēng)險(xiǎn)亦較大，將致物企短期盈利承壓。
　　我們認(rèn)為，2022年碧桂園服務(wù)盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優(yōu)化，疊加房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，2023年碧桂園服務(wù)有望擺脫增收不增利情況。利空出盡后，物企整體亦將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展，板塊估值有望持續(xù)修復(fù)，仍然看好2023年物企獨(dú)立發(fā)展增強(qiáng)、盈利能力回歸。
　　數(shù)據(jù)追蹤（2月27日-3月3日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年3月3日，持有740.74萬股，較上周上漲14.15%，持股市值1.22億元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月27日至3月3日，增幅最大的是建業(yè)新生活，本周增幅7.09%。降幅最大的是碧桂園服務(wù)，降3.72%。持股比例最高為保利物業(yè)，為66.91%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.1億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)、金科服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)