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每周一談：2月外拓保持同比增速超50%
　　2023年2月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量同比增長(zhǎng)50.14%，環(huán)比增長(zhǎng)57.2%。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2023年2月中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，2月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量1102個(gè)，22年同期數(shù)據(jù)為734個(gè)，1月數(shù)據(jù)為701個(gè)，同比環(huán)比增速均超50%，物企仍保持獨(dú)立擴(kuò)張高速增長(zhǎng)。
　　2月TOP50物企新增合約面積超1億方，環(huán)比增速達(dá)29.41%，新增合約面積中仍以第三方拓展為主。
　　TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積始終弱于第三方外拓面積，2月TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積為2325萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)28.31%，第三方拓展面積為9307萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)31.34%，第三方拓展面積為關(guān)聯(lián)方承接面積的4倍。
　　1-2月累計(jì)關(guān)聯(lián)方承接面積前五名物企分別為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活；1-2月累計(jì)第三方拓展面積前五名物企分別為雅生活、招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)。
　　強(qiáng)信用物企內(nèi)生面積仍有保障，主要以國(guó)央企為主，強(qiáng)外拓物企以在管規(guī)模較大的公司為主。整體來(lái)看，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活的內(nèi)生及外拓能力均好，尤其華潤(rùn)萬(wàn)象生活由于規(guī)模上遠(yuǎn)小于碧桂園服務(wù)及保利物業(yè)，可見(jiàn)其外拓成績(jī)優(yōu)異。
　　住宅類業(yè)態(tài)拓展占比持續(xù)下降，辦公類業(yè)態(tài)拓展熱情高漲。
　　2月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別為辦公、學(xué)校、住宅，項(xiàng)目占比分別為43.21%、25.7%、13.95%，其他類業(yè)態(tài)（包括產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、公建、商業(yè)）單項(xiàng)占比均不超過(guò)10%。
　　雅生活在辦公、學(xué)校及公建類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，分別為427萬(wàn)方、237萬(wàn)方、28萬(wàn)方，萬(wàn)物云在住宅類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，為210萬(wàn)方。
　　就增量住宅新項(xiàng)目而言，新增住宅拓展難度加大且增量市場(chǎng)難有突破性增長(zhǎng)，就存量住宅老項(xiàng)目而言，拓展周期較長(zhǎng)，故住宅類業(yè)態(tài)拓展占比持續(xù)下降，物企傾向于多元化布局物管費(fèi)單價(jià)及毛利較高的辦公類業(yè)態(tài)。
　　數(shù)據(jù)追蹤（3月6日-3月10日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年3月10日，持有866.35萬(wàn)股，較上周上漲16.96%，持股市值1.3億元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月6日至3月10日，增幅最大的是雅生活服務(wù)，本周增幅2.27%。降幅最大的是卓越商企服務(wù)，降1.02%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.42%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.15億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國(guó)性物企綠城服務(wù)、金科服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來(lái)的短期業(yè)績(jī)下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。