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今日焦點(diǎn):
　　恒基地產(chǎn)(12 HKHK$27.7):將於3月21日發(fā)布22財(cái)年業(yè)績(jī)
　　企業(yè)消息/報(bào)告簡(jiǎn)評(píng)
　　銷售集中於啟德及中環(huán)海濱用地的長(zhǎng)開發(fā)週期為主要風(fēng)險(xiǎn)
　　事件:恒基地產(chǎn)將於3月21日公佈其2022財(cái)年業(yè)績(jī)。我們估計(jì)收入約為268億港元（同比升14%,上半年同比升8.1%），而基礎(chǔ)利潤(rùn)將為110億港元（同比跌19%，上半年跌34%）。
　　主要重點(diǎn):
　　公司計(jì)劃於2023年推出6個(gè)新項(xiàng)目約5,000個(gè)單位，當(dāng)中4,000個(gè)位於啟德地區(qū)。年內(nèi)，公司共銷出約500個(gè)單位，銷售金額約為32億港元(23年的銷售資源將約400億港元)。
　　我們關(guān)注公司23年的銷售主因逾80%的銷售資源位於啟德。市場(chǎng)預(yù)計(jì)2023年本港的一手樓供應(yīng)中有近28%來自啟德地區(qū)(~11,000個(gè)單位)。大量供應(yīng)加上社區(qū)規(guī)劃的改變，料將為售價(jià)及銷售率帶來壓力。
　　香港的投資物業(yè)面積具增長(zhǎng)空間，不過甲級(jí)寫字樓供應(yīng)過剩和高空置率為主要風(fēng)險(xiǎn)。公司目標(biāo)於2022-32年期間將其在香港的投資物業(yè)組合將擴(kuò)大21% (截至今年6月底，公司的投資物業(yè)建築面積為970萬尺)，而內(nèi)地的投資物業(yè)組合則維持在1,220萬尺。不過，由於(1)中環(huán)海濱三號(hào)用地中的3A用地及3B用地預(yù)期將分別於27及32年完工，具較長(zhǎng)的發(fā)展期，(2)甲級(jí)寫字樓的空置率近12%，(3)未來3-4年的寫字樓供應(yīng)將增加~11%，我們憂慮公司於本港的中長(zhǎng)期租金收入表現(xiàn)(本港的租金收入佔(zhàn)整體收入的近24%)。
　　股票的交易價(jià)格為11倍FY23E市盈率，0.4倍PB，（3年平均~10.6/0.45倍），股息收益率為6.5%。儘管最近本港的房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所改善，但我們擔(dān)心(1)項(xiàng)目專注於啟德地區(qū)，(2)投資物業(yè)面臨逆風(fēng)，我們預(yù)計(jì)公司的表現(xiàn)將遜於同業(yè)。在行內(nèi)，我們偏看好信和置業(yè)（83 HKHK$9.89）。（李錦明）