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產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為建設(shè)產(chǎn)業(yè)體系的重要參與者，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位正在得到提升。園區(qū)企業(yè)持續(xù)剝離住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)專業(yè)性，依托空間內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得持續(xù)紅利。我們認(rèn)為，園區(qū)類公司的估值正在發(fā)生變化。REITs市場(chǎng)的大發(fā)展，也有利于加速這一變化的到來(lái)。
　　▍園區(qū)經(jīng)濟(jì)孵化新興產(chǎn)業(yè)，園區(qū)企業(yè)對(duì)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。據(jù)新華社，3月6日，習(xí)總書記看望了參加全國(guó)政協(xié)十四屆一次會(huì)議的民建、工商聯(lián)界委員，并參加聯(lián)組會(huì)時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)董事長(zhǎng)劉振東圍繞“為中小企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好條件”作主題發(fā)言。在新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是高質(zhì)量發(fā)展的孵化平臺(tái)，是統(tǒng)籌發(fā)展和安全過程中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依托的重要物理空間，也是全方位支持中小企業(yè)發(fā)展的綜合基礎(chǔ)設(shè)施。
　　▍園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛剝離或淡化住宅開發(fā)，業(yè)主更專注，能力持續(xù)提升。歷史上，一些園區(qū)開發(fā)企業(yè)確實(shí)兼營(yíng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)范圍雜而不精。近期，越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)剝離或淡化地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，例如，中新集團(tuán)在招募說(shuō)明書中承諾不再?gòu)氖伦≌康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，到2020年公司的住宅開發(fā)收入占比從66%（2019年）下降到13%，公司2021年年報(bào)中，公司營(yíng)業(yè)收入中已不再包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。加法的基礎(chǔ)是減法，只有沉下心來(lái)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力才有可能持續(xù)提高。我們相信，隨著一批園區(qū)企業(yè)紛紛和住宅開發(fā)脫鉤，其運(yùn)營(yíng)能力和融資能力將迎來(lái)優(yōu)化。
　　▍園區(qū)的綜合空間收益增長(zhǎng)，就是園區(qū)實(shí)體產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的紅利。產(chǎn)業(yè)園區(qū)表面看是不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上是基于空間，分享我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的紅利。產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司分享實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利，不止于獲得租金收入，更包括基于空間、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，獲得包括物業(yè)管理、能源供給、招商服務(wù)、投資孵化等種種業(yè)務(wù)收入。這其中值得一提的，例如，中新集團(tuán)布局分布式光伏業(yè)務(wù)，其營(yíng)業(yè)收入依托的就是特定空間的電力需求不斷增長(zhǎng)，也使得原本閑置的屋頂空間得到有效運(yùn)營(yíng)。園區(qū)企業(yè)獲得持續(xù)的投資收益，其性質(zhì)往往一般企業(yè)的金融投資不同，而是利用對(duì)園區(qū)孵化產(chǎn)業(yè)鏈較強(qiáng)的認(rèn)知，以孵化投資的方式獲得收入，往往超越簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資。
　　▍C-REITs市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，投融管退發(fā)育完全。園區(qū)類REITs蓬勃發(fā)展，截至2023年3月16日，園區(qū)類REITs合計(jì)市值占C-REITs市場(chǎng)的22%。園區(qū)REITs按發(fā)行價(jià)持有至今的收益率為25.2%，也高于其他REITs4.5%的平均水平。另外，2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍明確包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。我們認(rèn)為，REITs市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展打通了成熟期園區(qū)資產(chǎn)的退出途徑，而不動(dòng)產(chǎn)私募投資則完善了對(duì)于全生命周期園區(qū)資產(chǎn)的投資和退出途徑。核心城市園區(qū)類資產(chǎn)租金收益穩(wěn)定，有望受益于投融管退的打通。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：一些區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)不佳的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍重估園區(qū)，分享中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新增長(zhǎng)的紅利。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為建設(shè)產(chǎn)業(yè)體系的重要服務(wù)者，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位正在得到提升。園區(qū)企業(yè)持續(xù)剝離住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)專業(yè)性，依托空間內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得持續(xù)紅利。我們認(rèn)為，園區(qū)類公司的估值正在發(fā)生變化。REITs市場(chǎng)的發(fā)展，也有利于加速這一變化的到來(lái)。我們建議投資者關(guān)注位于蘇州、北京、上海等一二線城市，基本不涉及住宅房地產(chǎn)開發(fā)，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，估值較為合理的園區(qū)類上市公司。