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節(jié)后商品房市場(chǎng)回暖速度略超預(yù)期，但3月以來(lái)修復(fù)斜率已趨于平緩。春節(jié)過(guò)后，10座代表性城市二手房成交面積大幅高于季節(jié)性。1-2月，30大中城市商品房成交面積同比-14.1%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-3.6%，中小城市恢復(fù)情況或超預(yù)期。此外，3月以來(lái)一手和二手房修復(fù)斜率均明顯放緩，二手房成交面積已有回落跡象。
　　積壓需求釋放是驅(qū)動(dòng)本輪地產(chǎn)修復(fù)的重要?jiǎng)恿Α慕?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，疫情沖擊之后的積壓需求釋放大約會(huì)持續(xù)2-3個(gè)月的時(shí)間。盡管春節(jié)后全國(guó)城市二手房出售掛牌量環(huán)比出現(xiàn)激增，但并未超越2021和2022年同期，且當(dāng)前仍處歷史低位，這表明業(yè)主入市情緒偏謹(jǐn)慎，市場(chǎng)交易的回暖或更多受疫情期間積壓需求釋放的帶動(dòng)。
　　政策疊加下居民預(yù)期邊際改善帶動(dòng)商品房銷(xiāo)量回升。多項(xiàng)地產(chǎn)支持政策疊加下，2月百城住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比在連續(xù)下行7個(gè)月后止跌，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比連跌5個(gè)月后轉(zhuǎn)正，釋放出房?jī)r(jià)企穩(wěn)信號(hào)。節(jié)后二手房掛牌價(jià)自低位連續(xù)反彈，為2021年8月以來(lái)首次，但持續(xù)性有待觀察。原因如下：
　　企業(yè)端：1-2月民營(yíng)房企境內(nèi)信用債融資規(guī)模同比下降76.2%，反映民營(yíng)房企信用修復(fù)狀況不佳。一方面，未來(lái)一年房企償債規(guī)模超9000億，壓力依然較大。另一方面，房企信用修復(fù)的堵點(diǎn)如果不能打通，會(huì)顯著影響居民信心的恢復(fù)以及需求端支持政策的效果。
　　居民端：2月居民中長(zhǎng)期貸款在連續(xù)少增14個(gè)月之后轉(zhuǎn)為同比多增，其中有春節(jié)錯(cuò)位因素的擾動(dòng)，如果和去年春節(jié)次月相比，則同比少增2872億元。此外，受房企爆雷以及停貸事件影響，居民對(duì)現(xiàn)房偏好上升。對(duì)交付問(wèn)題的擔(dān)憂(yōu)，或是年初二手房修復(fù)快于新房的重要原因之一。
　　政府端：兩會(huì)政府工作報(bào)告中關(guān)于全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以及政策力度的表述偏溫和，意味著在年內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能未出現(xiàn)顯著下行的情況下，政策發(fā)力的必要性將有所降低。再者，習(xí)近平總書(shū)記在兩會(huì)期間兩次強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展”。最后，政府工作報(bào)告首提“防止無(wú)序擴(kuò)張”，或意味著短期地產(chǎn)寬松政策力度相對(duì)有限。
　　當(dāng)前樓市交易熱度或仍可持續(xù)1個(gè)季度左右，全年謹(jǐn)慎樂(lè)觀。在3月“小陽(yáng)春”行情結(jié)束后，新房和二手房交易量環(huán)比有可能維持目前狀態(tài)或邊際轉(zhuǎn)弱但不會(huì)很快衰竭，低基數(shù)下同比增速仍有望維持1個(gè)季度左右的高位。之后需等待政策端的變化，我們對(duì)全年商品房銷(xiāo)售持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，同比增速仍維持此前（-5%，+5%）區(qū)間的判斷，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比或仍負(fù)增。
　　高頻數(shù)據(jù)：1）生產(chǎn)：多數(shù)指標(biāo)回落，修復(fù)斜率進(jìn)一步放緩。3月19日當(dāng)周，純堿、石化等多數(shù)開(kāi)工率指標(biāo)回落，鋼鐵與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)工率仍維持高位，超半數(shù)鋼廠已處于盈利狀態(tài)。2）需求：新房成交環(huán)比上行，土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。新房成交量同比繼續(xù)保持上行態(tài)勢(shì)，同比漲幅高達(dá)61.8%，主要由于去年基數(shù)偏低所致，環(huán)比+7%，土地成交和溢價(jià)率則延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。3）價(jià)格：上游原材料跌，中下游價(jià)格表現(xiàn)分化。上游原料價(jià)格普遍大幅下跌，受硅谷銀行事件和瑞信風(fēng)波影響，國(guó)際原油價(jià)格大幅下跌，截止3月17日收盤(pán)，布油和美油現(xiàn)貨單周分別下跌12.3%和13.0%；中下游產(chǎn)品價(jià)格較為穩(wěn)定，但果蔬價(jià)格分化進(jìn)一步拉大，環(huán)比分別上漲4.1%和下降3.1%。4）庫(kù)存：不同原料庫(kù)存表現(xiàn)差異較大。螺紋鋼累庫(kù)持續(xù)下降，而滌綸長(zhǎng)絲庫(kù)存天數(shù)不斷走闊。5）出行和物流：居民保持較高出行強(qiáng)度，貨運(yùn)小幅回落。城際城內(nèi)客運(yùn)出行全面恢復(fù)，顯著高于去年同期水平，物流運(yùn)輸小幅回落。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期，地產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏不及預(yù)期，穩(wěn)增長(zhǎng)政策力度超預(yù)期。